珠江实业：没落进行时

2019-08-02 11:35已围观次

7月31日，根据广州产权交易所显示的信息，珠江实业又将转让西安龙盛置业有限公司51%股权，转让底价1416.39万元。

一千多万对于动辄年销售额达百亿、千亿的房地产企业可能并不算什么，不过对于珠江实业来说，或许能算得上一笔重要回血，毕竟在2018年，其全年的净利润只有2.45亿元。

对比昔日一同辉煌的广州城建，也就是如今的越秀地产，珠江实业的净利润指标已经不足后者的十分之一。

而在西安龙盛之前，对四家上市公司股票及400多套存量物业的出售处置，则更显珠江实业对资金的迫切。

如今，这家曾为广州市第一批上市的房企已经半年多没有新增的房地产开发项目。并且资金压力还在继续。

老牌房企经营惨状

就在广州产权交易所挂出西安龙盛置业股权处置信息的五日之前，珠江实业公布了2019年第二季度的经营情况简报。

报告显示，珠江实业二季度实现销售面积45164.28平方米，同比下降56.64%，实现销售金额约6.58亿元，同比下降54.23%。

对比一季度的情况，这一系列数字只能说延续了近期的惨状。2019年1-3月，珠江实业实现销售金额约1.91亿元，同比下降69.08%。此外正式公布的一季报显示，其期内实现营收4.84亿元，同比减少39.13%，归属于上市公司股东的净利润6951.1万元，同比减少53.55%。

而上述一、二季度所列同比，都是在上一年度经营持续下滑的情况下所做的同期比较。

珠江实业2018年年报显示，公司于报告期内实现营收34.05亿元，同比减少19.70%，实现净利润2.45亿元，同比减少31.78%。这是该公司首次出现营收、利润负增长。

时间线拉长至近三年，其本就规模掉队的业绩实际已经凸显出增长颓势。2016、2017年，珠江实业在营收方面对应的增幅分别为23.19%、3.39%，净利润增幅分别为16.11%、7.99%。

对比千亿级营收、百亿级利润的后辈保利，同于广州崛起，却早已将珠江实业这位行业前辈甩在身后。

决策屡屡失误

对于珠江实业近年的表现，有业内人士向分析，从企业内部来看业绩下滑反映出珠江实业近年在战略上是有失误的。

首先从城市布局来看，珠江实业的项目分布于广州、湖南、安徽、海南等区域，其中又以广州、长沙较为集中。去年全年，珠江实业在这两座城市的营业收入占总营收的65.99%。

而这两座城市又在过去经历了较为严格的房地产调控。珠江实业也在今年5月份答复上交所质询时指出，公司房地产业务营收减少部分是由布局因素所致，其项目多集中在受限购限售限价等分城施策影响最大的城市。

以广州为例，根据华经产业研究院的数据，2016-2018年，其商品房、商品住宅的销售面积连续三年下滑，销售额至2018年稍有回升，但并不明显。自2017年3月开启的限购、限售、限价三限同步出击，令广州楼市在2018年全面遇冷。

与此同时，珠江实业另一重点城市长沙也迎来了严厉的调控政策。去年2-11月，长沙共经历了9次房地产调控。

综上总结珠江实业的布局，就是有全国化的尝试，却没有进一步扩张；有广州大本营的聚焦，却没有建业之于河南、滨江之于杭州那样的地位。

其次，珠江实业在投资并购上的眼光也屡屡跑偏。其在回复上交所问询曾表示，受近年土地价格逐年走高和经营业绩增长的压力，公司主要着眼于对在售在建项目的投资并购，这一决策也导致当前公司土地、在建项目储备不足。

那么通过股权收购而来的这些公司经营如何呢？

最近这家正被拟出售51%股份的西安龙盛置业财务报表显示，2019年上半年其营业收入为763.52万元，净利润为-805.82万元。

2016年增资扩股的广东金海投资公司，又让珠江实业背上4.77亿元的债务。三年前珠江实业向前者增资1222万元成为大股东，随后就为其一笔6亿元的借款提供全额本息不可撤销连带责任保证担保。至2019年，金海无力还款，珠江实业代其偿还剩余欠款6811万元。但随后因产权问题，金海所欠的这笔款项上升至4.77亿元，珠江实业作为担保方，被债权方要求承担连带责任。

目前，珠江实业已向自己控股的金海提起诉讼，要求对方偿还代付款共4.77亿元。

此外，珠江实业在2018年收购的广州东湛房地产开发有限公司，虽未到对簿公堂的地步，但仍有1016.17万元资金被其占用尚未收回，而此前这家东湛地产已经两次被广州法院列为失信被执行人。

上述几家收购对象不是债务就是亏损，业内人士认为，这体现出珠江实业在收购前期的尽职调查不够全面。在2018年年报中珠江实业也表示接下来将通过自主开发模式，积极获取房地产项目，健全房地产项目拓展机制。

不过该业内人士指出，当前房地产行业资源进一步向头部企业集中，中小型房企生存困难，如何拿到较好的地块是一大挑战。

多项资产处置加紧回血

或许正因这一挑战，此前表态要积极开发的构想目前却一直停滞，一、二季度经营简报显示，2019年上半年珠江实业并无新增房地产项目。

但该业内人士也提到，近期富力地产被曝出停止拿地等一类传闻或也可成为珠江实业们返回土地市场的机会。

因此，尽管自主开发方面尚无进展，珠江实业在另一边也加紧了资金回血方面的动作。

6月中旬，其发布公告表示拟通过二级市场择机处置所持有的中国平安、冠昊生物、*ST瑞德及尔康制药股票类金融资产，处置股数分别不超过7716股、109.49万股、97.06万股及471.22万股。对比珠江实业当时所持有的股份数，这次处置实际就是清仓。

随后至当月末，珠江实业再发公告，宣布拟出售部分存量物业，共涉及住宅、商铺及车位，合计407套，建筑面积为20600平方米，涉及评估价值为6.75亿元。

再来到7月的尾声，珠江实业对西安龙盛置业的股权转让，又开始了对这家亏损企业的剥离。不过，能否找到开价合适的接盘方还很难说。

而新一年财报的报告期已经过半，5月份珠江实业在回复上交所问询时曾表示 2019年度经营业绩不存在持续下滑的风险，目前距离这一承诺实现只剩不到五个月。在上半年无新增项目、下半年资产处置尚无进展的情况下，年底实现反弹难言乐观。