泛海转型 资金困境扑朔迷离

本公司及控股子公司对外担保总额已超过公司最近一期经审计净资产100%，请投资者充分关注担保风险。

这是泛海控股在最近一项担保公告中对投资者作出的风险提示。

这项担保由泛海控股对北京泛海东风置业有限公司（以下简称 东风公司 ）作出，用于东风公司申请的9亿贷款。虽然这间东风公司的股权已经于今年开年 第一大收购 中全部交割给融创，不过当时双方约定该笔债务仍由泛海控股负责偿还。

与融创的交易可视为泛海控股去地产化的典型动作，被寄予厚望的金融业务正成为主力板块，不过在这家房企的金融大转型中，也有一笔投资令人生疑。

出售的地块可以换来资金，不过投出的人民币则不一定能换回收益。

担保规模暗藏风险

目前因为利率等情况发生变化，东风公司这笔贷款被调整延期，因此泛海控股的担保期限也将延长。此时，泛海控股对外担保实际余额共占上一年审计净资产的353.83%。

实际上，翻看近期泛海控股发布的公告， 对外担保 出镜率格外高，而且都有 担保总额超出净资产100% 这一提示。

近三个月，泛海控股分别为下述公司提供担保：

6月29日，为东风公司9亿元贷款提供担保；

6月26日，为境外全资附属公司中泛集团有限公司2亿美元贷款提供担保；

5月30日，为控股子公司中国民生信托有限公司7亿元融资提供担保；

5月24日，为控股子公司中泛房地产开发第三有限公司1.75亿美元融资提供担保；

5月7日，为大连泛海建设投资有限公司、大连黄金山投资有限公司、武汉中央商务区股份有限公司、北京星火房地产开发有限责任公司30.9亿元债务提供担保；

4月30日，为控股子公司武汉中央商务区股份有限公司20亿元融资提供担保；

4月13日，为境外附属公司泛海控股国际有限公司7000万美元融资提供担保。

泛海控股于年初发布的对外担保金额预告显示，2019年其预计总担保金额约为879.32亿元。截至最近一项担保，泛海控股及其控股子公司对外担保实际余额约为711.83亿元，占其2018年末经审计净资产的353.83%。

业内经常以担保余额对比净资产的比例来衡量担保余额对公司的风险。比如被担保方向银行借款，担保方会以自有资金在银行的存款作为担保，一旦被担保方未能按时还款，银行将向担保方追偿。而如果担保总额超出净资产，被担保方又全部违约，则担保方将无力代偿。

泛海控股当前的担保余额超出净资产2.5倍之多，在财经评论员严跃进看来 确实是偏高的 。一般情况下，担保规模大、担保频率高都容易引起外部投资者的注意，也易引起各类新问题，后续一些潜在的资金压力或被重点关注。

对此，泛海控股内部人士向解释，目前除因与融创交易产生的过渡期担保外，其余都是对控股子公司或之间的担保，总体风险可控。

而高额担保趋势下，泛海控股也开启了本年度第一期的债券发行。6月24日其发布公告表示拟公开发行2019年第一期公司债券，票面总额不超过人民币13亿元。随后其又在第二日公布了票面利率确定为7.5%。

只是相对于数百亿的担保 KPI ，13亿债券显得 杯水车薪 。当然，发行债券只是贡献现金流的一股微小力量，更大的资金来源依靠日常营业。

那么泛海控股的业绩怎么样呢？

利润腰斩债务承压

从财报来看，泛海控股的业绩十分不如人意。

2018年年报显示，泛海控股报告期内实现营收124.04亿元，同比下滑26.5%，净利润9.31亿元，同比下滑67.81%。比 腰斩 更惨痛的净利润已经回到2012年的水平。

紧接着的2019年一季报，营收势头略有好转，同比增加了1.14%，净利润增加了37.28%，但扣除经常性损益后的净利润却减少了66.74%。

与此同时，泛海控股急速增长的负债率却不给这个业绩表现留一丝情面。

截至2018年末的资产负债表显示，泛海控股负债合计1836.67亿元，资产负债率为86.60%，已经超过房企80%的负债红线。而且连续三年都超过了这条红线。

具体来看，泛海控股至报告期末的短期借款有144.36亿元，一年内到期的非流动负债达339.97亿元，而账面现金及现金等价物的余额是146.67亿元，短期内存在340多亿元的资金缺口。

不过泛海控股方面也表示，因其旗下还有多家证券、信托、保险等金融公司，把一年内到期的非流动负债直接对应为货币资金并不科学，依此换算后进行的计算有失准确性。

近8亿资金迷局

尽管泛海控股对资金缺口有自己的解释，不过负债率高、利润下滑仍会加剧企业对资金的渴求。资金压力非一日累积，泛海控股在年报中解释业绩下滑是受房地产行业调控影响。

2016年，房地产行业迎来重量级调控，不过从业务比重来看，泛海控股所受的影响已经逐渐减轻。自2016年起，房地产业务在泛海控股营收中占的比重就在大幅降低，2016、2017、2018年分别为75.17%、48.92%、39.13%。

房地产业务的缩减延续自2014年开启的金融转型，这一年泛海控股开始去地产化，并在后续几年中投资动作频频，直至目前金融业务占比将近六成。

不过在这期间，财经网梳理发现，有一笔近8亿元的投资却不太符合逻辑。

2016年9月，泛海控股通过全资子公司投资了一家名为御泓经典的股权投资基金合伙企业（以下简称 御弘基金 ），出资9.85亿元，占股98.5%。

实际上这家基金在2014年5月就已成立，并且由泛海控股母公司泛海集团参与设立，注册资金为3.1亿元，泛海集团出资3亿元。不过不到两个月泛海集团就退出了御弘基金。

两年之后，上市公司泛海控股又带着近10亿元 杀回 御弘基金。至此，御弘基金的注册资本也升至10亿元。

两年间资本方来回腾挪已经让人眼花缭乱，当时泛海控股公告中对该笔投资的解释是 为拓宽房地产项目获取渠道 ，并表明御弘基金旨在通过对中国境内房地产项目投资实现资本增值。但其后御弘基金的投资行为更令人难以捉摸。

截至2018年末，泛海控股在御弘基金的账面余额为7.88亿元人民币。天眼查信息显示，自泛海控股加入后御弘基金共投资了六家公司，分别为上海御庭、御慧、御盛、御骧、御骖、御瀚置业有限公司。

图片天眼查截图

上述六家公司不仅名称相近，且法定代表人都是宋晶晶，注册地都在上海奉贤区的同一栋建筑内，经营范围也相同。此外除上海御庭置业有限公司曾在2016年与2017年为一人缴纳社保，其余公司成立两年或三年来甚至都没有员工社保缴纳记录，不得不让人怀疑这是六家 空壳公司 。

在连续超出行业标准的高负债境况下，泛海任由控股的基金把钱投向 空壳 ，不仅不能缓解公司现金流紧张的境况，也不符合一家正在谋求金融转型的公司应有的投资眼光。

对于社保一事，泛海控股解释称是因为御泓基金主要业务为旧房改造，成立多家公司是为了便于持有、改造和退出，类似地产公司成立项目公司只是持有项目，不涉及人员社保问题。

但当财经网试图了解上海御庭等六家公司的营收等数据时，泛海方面表示公司仅为御弘基金的有限合伙人，不了解投资公司的具体数据。

而其向御泓基金支付的7.88亿元则已被计入2018年年报中的 可供出售金融资产 。除去上海御庭等六家公司的总注册资本6000万元，泛海控股还有7.28亿元无法找到相应的价值体现。

泛海控股绕过了2016年的房地产调控，但金融转型的路上又迎来2017年的行业严监管。严跃进指出，2017年的金融严监管时期对行业产生了重要影响，从后续情况看，金融业务可以做，但是要基于当前各地防范金融风险等角度，积极做合规业务。

另一方面，如果房企的地产业务比重减少，则容易爆发很多新问题，尤其容易在后续资金回笼方面遇到障碍。

财经评论员郭施亮也表示，房企的金融转型过程中杠杆率以及资金回收速度非常重要，资金链仍是关键因素。

依此对比泛海控股的负债情况和投资情况，金融转型不乏隐忧。

文/王晗玉 （责编：高雅）