九龙仓转身遇困

吴天海很清楚，地产仍是九龙仓要走的大路。但头上有政策限制，眼前摆着土储不足的问题，这家老牌港企转身的空间已经不算充裕。

2019年3月，九龙仓集团2018年业绩会上，面对着表现欠佳的 成绩单 ，九龙仓集团有限公司主席兼常务董事吴天海表示， 九龙仓集团需要一点时间去转身，希望股东们多给我们一点耐心。

吴天海很清楚，地产仍是九龙仓要走的大路。但头上有政策限制，眼前摆着土储不足的问题，这家老牌港企转身的空间已经不算充裕。

业绩下滑

2017年11月，九龙仓集团分拆旗下物业公司九龙仓置业赴港上市，自此，九龙仓置业主要负责香港业务，内地的业务由九龙仓集团负责。

这一行为影响了其2018年的经营数据，但即使刨除分拆九龙仓置业上市产生的影响，2018年九龙仓交出的答卷也并不理想。

九龙仓2018年年报显示，2018年九龙仓集团多项核心业绩指标明显下滑，收入净利双跌。

根据年报，九龙仓集团收入同比减少13%至210.55亿港元，其中，投资物业增长28%至35.86亿港元，发展物业（住宅销售）确认入账收入下跌24%至129.14亿港元。

同时，九龙仓集团基础净盈利65.11亿港元，同比减少11%。其中，除投资物业增长43%外，发展物业及物流业务分别同比减少26%和12%。

此外，集团签约销售额也有所下跌。2018年九龙仓集团已签约发展物业销售总金额279.58亿港元，同比下跌16%。

在多项核心业绩指标不理想的情况下，2019年九龙仓下调了2019年业绩目标，将其定为180亿元，在2018年，九龙仓的内地销售目标为220亿元。

调低销售目标的同时，吴天海喊话 九龙仓要转身 ，但转身对九龙仓来说并不容易。

豪宅 瓶颈

住宅销售业务，是九龙仓收入和利润的主要来源，内地物业签约销售额在其中占比极重。2018年，集团物业签约销售额279.58亿元，其中，内地物业签约销售额占总销售额的81.6%。

内地销售业务为整个集团贡献了大部分收入，但近年来销售额却在持续下降。2017年，九龙仓集团在内地的应占已签约销售额为253亿元，同比下降19%；2018年，九龙仓内地签约销售额为228.15亿元人民币，同比下降5%。

其内地业务的持续收缩，与其单一的产品结构以及内地楼市大环境的改变不无关系。

九龙仓打造的绝大多数产品为豪宅项目，但近年来，在政策影响下，内地楼市高端项目取得预售证变得艰难，许多项目即使拿到预售证，最终的售价也不理想。

九龙仓在上海的静安壹号项目所在地块，早在1993年便被九龙仓拿下，但项目经过二十余年才开盘。该项目曾拟在2016年入市，报价15万～16万元/㎡，但当时并未取得预售证，最终该项目于2018年8月首期开盘，拿到的备案价格为12.8万元/㎡。

同时，九龙仓开发的项目中，从拿地到入市的周期过长的并非个例，同为上海豪宅的滨江壹十八项目，其所在地块的拿地时间为2010年9月8日，但该项目2018年10月才开盘。

2010年，九龙仓拿下该地块时楼面价为35490元/㎡，2018年项目入市时备案价在9.7万-14万元/㎡。据某业内人士表示，该项目的利润看似很可观，但其实算上土增税、增值税及资金成本，房企开发的成本也不低。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，慢周转的企业是为了追求高溢价，但受当下政策限制，做慢周转的企业会受到影响。 从现在的整个政策环境来讲，又限购，又限签，又限价，高端改善市场受目前政策影响较大，从实操角度来讲，企业做慢周转，实现高溢价不是不可能，但是多少会受政策影响。

作为惯于打造高端产品的房企，在产品能够取得高溢价的情况下，九龙仓的产品入市周期较长并不能算作缺点。但受到大环境影响，主攻豪宅项目的九龙仓仍仅以单一的慢周转节奏开发项目，会沉淀大量资金。资金的利用效率低，进而将拖低企业的利润率。

大环境影响下，九龙仓或也试图改变。其位于北京的限竞房项目西城天铸，或可被视为九龙仓试水内地房产开发新思路的产品。该项目拿地时间为2017年9月，2018年12月首次开盘，相较其此前项目，入市时间明显缩短，同时，因其为限竞房项目，与同地区豪宅项目相比价格占优。

尽管因地理位置的稀缺性和与价格优势，西城天铸的去化很不错，但该项目的三居两卫户型却被嘲讽为 刀把型 、 哑铃型 ，其动线过长、面积浪费等设计硬伤颇受市场诟病。此次试水，为做惯豪宅产品的九龙仓能否适应以价格取胜的路线，打上了一个问号。

  粮草 不足

对于房企来说，在市场竞争中，土储相当于房企的 粮草 ， 粮草 不足是九龙仓面对的大问题。意识到该问题的九龙仓，也曾现身内地土拍，但2019年至今，公开市场上鲜见九龙仓拿地的消息。

九龙仓最近一次现身，是在近日颇受行业瞩目的深圳土拍中，九龙仓与招商蛇口、香港置地以联合体的形式参拍，最终五宗地块均达最高限价，九龙仓并没有拿下任何一宗土地。

这次毫无存在感的参拍描绘了目前九龙仓的窘境，为避去化风险聚焦一二线城市，但激烈竞争下，高地价的风险又使其只能放弃拿地机会。

九龙仓目前面临的窘境与其在2015年的策略转变分不开。2015年，九龙仓集团开始收缩在内地的布局，当时的集团第一副主席周安桥曾在接受媒体采访时表示，九龙仓将把力量集中在一二线城市，把该做的项目做得更好更大，集团布局会慢慢减少到一半，集中到七八个城市。

正如周安桥当时所说，自此以后，九龙仓将目光瞄准了一二线城市。公开信息显示，九龙仓目前主要布局的城市有北京、上海、广州、佛山、成都、重庆、苏州、杭州、无锡等。

2018年，在内地土地市场的低点，九龙仓拿下12宗土地，但这并未解决其土储不足的问题。截至2018年年底，九龙仓集团土储为370万㎡，这个数字为其2012年以来的最低值。

财经评论员严跃进表示，近年来九龙仓在拿地方面的压力主要来源于两方面，企业自身的资金情况及对市场的判断不明晰；与内地房企相比，在规模及融资能力上，九龙仓并不占优势。

自2015年转变策略后，九龙仓所意图主要布局的市场与内地房企不谋而合，克而瑞发布的《2019年1-4月中国房地产企业新增货值top100》中，融创中国、碧桂园、绿地控股、万科地产、新城控股位列前五名，前五名一季度新增土地货值均超千亿。九龙仓目光瞄准的优质一二线城市，正是他们拿地的主战场。

同时，2019年一季度，上述的多家内地房企融资行为频频，而在公开的公告中，九龙仓却鲜有融资行为。在内地房企资金较为充裕、扎堆布局一二线城市的背景下，上述城市土拍市场均面临着激烈的竞争。

动辄出现的高溢价率成交土地，让这家把谨慎刻在骨子里的港企，即使现身土拍，在资金限制及对风险的畏惧下，也只能对其看好的市场望而却步。

远离风险，让九龙仓一度被业内称赞 稳健 ，但与此同时，更多内地房企认为，风险、规模、利润相依相伴。而当业绩难掩疲软，寻求突破受阻之后， 稳健 是否还是一个优点，只有九龙仓自己明白。

文/丁爽 （责编：高雅）