珠江实业:主业难振，壳化难就

观察珠江实业近几年的财务数据可发现，以房地产为主力的营收和利润规模正在逐年下降，直至去年还出现了倒退，而与此同时，房地产业务在公司内所占比重也在逐渐萎缩。

6月17日晚，珠江实业发布公告称公司拟通过二级市场择机处置其所持有的中国平安、冠昊生物、*ST瑞德及尔康制药四项股票类金融资产，处置股数分别不超过7716股、109.49万股、97.06万股及471.22万股。

此前一个多月的时间里，上交所曾向珠江实业就金融资产的公允价值变动损益等情况发出问询函，两度延期后，珠江终于在上月24日作出回复，不过未就金融资产事项作出答复，理由是未达披露标准。

对于此次拟清仓四家上市公司股票是否与上交所问询有关，致电珠江实业证券事务部门进行求证，对方表示该决定主要是基于减少金融风险以及向房地产主业聚焦，与问询无关。

不过再往前回顾，珠江实业略显频繁的高管人事变动也时常见诸网络报端，从去年3月至今，仅董事长一职已经经历郑暑平、罗晓、邓今强、郑洪伟四次换帅。稍作梳理便可发现，最近一段时间内类似上述事件的报道完全覆盖其在拿地、开盘方面的消息。

而稍早时公布的2018年年报与今年一季报也显示，珠江实业房地产主营业务不振确是事实，倒是 对外放款 方面功高盖主。这一形势下，珠江实业或将面临重振主业与自我 壳化 的抉择。

房产开发主业失速

观察珠江实业近几年的财务数据可发现，以房地产为主力的营收和利润规模正在逐年下降，直至去年还出现了倒退，而与此同时，房地产业务在公司内所占比重也在逐渐萎缩。

珠江实业2018年财报显示，报告期内公司实现营业收入34.05亿元，同比减少19.70%，实现净利润2.45亿元，同比减少31.78%。对比2016、2017年，珠江实业在营收方面对应的增幅分别为23.19%、3.39%，净利润增幅分别为16.11%、7.99%，

进入2019年后，第一季度的表现也未有好转。一季报显示珠江实业当期实现营业收入4.84亿元，同比减少39.13%；实现净利润6951万元，同比减少53.55%。

遥想当年广州房企第一股，如今已被保利等后起之秀远远甩在后头。珠江实业2018年总营收仅为保利的1.8%。

而在业务比重上，2016、2017年房地产业务分别占企业总营收的97.07%和94.15%。到2018年，这一比重降至81.09%。

在4月份上交所发出的问询函中，问询事项还涉及房地产开发业务。当时珠江实业回复表示公司房地产营业收入同比减少是公司土地和在建项目储备不足，以及在售项目多集中在受限购限售限价等分城施策影响最大的城市所致。但目前公司各项目销售正常推进，不需要计提存货跌价准备，且2019年度经营业绩不存在持续下滑的风险。

不过从财报披露的项目进度来看，珠江实业待建、在建、在售的项目数量仅14个，截至2018年底，仅持有三块待开发土地和六个在建房地产项目。先前在2018年度业绩说明会上，董事长郑洪伟还曾表示未来一段时间公司的重点任务之一就是增强土地储备和项目拓展能力。但2019年截至发稿日，珠江实业尚无新增房地产项目。

如果这就是其所谓的 正常推进 ，则多少有点 无力回天 之感。

此外尽管珠江实业表示营收减少是因其在售项目集中在受限购限售限价等分城施策影响最大的城市，而在财经评论员严跃进看来，类似珠三角一类区域本身投资机会很大，珠江实业作为老牌粤系房企，正常情况下不该出现主业不振的现象，而目前的情况则说明其没有抓住投资机会。

那么是什么导致珠江实业错过了这些机会？

对外放款 反客为主

通过财报不难看出珠江实业的大笔资金都流向了何处，这也解释了其为何错过诸多主营业务上的投资机会。

2018年年报显示，珠江实业去年一年对非金融企业收取的资金占用费额度为2.29亿元，对外委托贷款取得损益为1.67亿元，共计3.96亿元。

换句话说就是珠江实业去年通过资金拆借与对外贷款取得的收益已近4亿元，远远超过该年度获得的净利润2.45亿元。此外，珠江实业该年度还接连进行了多笔对外股权投资，投资额高达4.6亿元，投资对象包括广东亿华房地产开发有限公司、湖南新地公司、湖南武高科公司、广州东湛房地产开发有限公司等。

对此，财经评论员郭施亮认为，放贷盈利规模远超主营业务收入，一方面会影响主业的发展，或因过度偏重于其余而非主业业务，导致公司偏离发展主线，甚至降低公司主业的盈利能力；另一方面过于依赖放贷盈利，也可能会放大公司风险。

金融业务不确定性大、监管趋严本身就自带高风险属性，而在珠江实业进行股权投资的部分企业，风险亦暗存其中。

天眼查信息显示，在珠江实业投资的广州东湛房地产开发有限公司之下，其涉及的金融借款合同纠纷、商品房预售纠纷、房屋买卖合同纠纷等诉讼共356条，并先后两次被广州市花都区人民法院和广州市天河区人民法院列为失信被执行人。

而根据珠江实业公布的资金拆借情况表，截至上月24日，其在东湛房地产公司仍有1016.17万元资金未收回。

东湛房地产公司只是 放款对象 之一，除此之外，珠江实业还有8499.38万元资金尚在 占用 中，其中有2070.01万元的担保措施为股权质押担保或合作方及自然人股东连带责任担保。

壳化 之路尚难成事

房地产主业逐年萎缩，过度依赖的 对外放款 策略又暗藏风险，顺势变身 壳资源 倒是一条比较现实的路径。

壳资源 通常为市值较小、主营业务趋于萎缩、连续3年平均净资产收益率不达配股标准的上市公司，这类公司往往会通过转让股权等方式为那些上市无法获批进而意图 借壳上市 的公司提供 壳 。

万得数据显示，珠江实业2018年营业收入和利润总额分别下滑19.7%和38.75%，至今年第一季度，上述两指标跌幅分别扩大至39.13%和68.72%。而在去化端，2018年珠江实业存货共计53.41亿元，但该年预收账款仅1.89亿元，去化压力凸显。以广州从化区的住宅项目翰林国际公馆为例，今年一季报显示其当前仍有超1/3的面积未售出，而该项目自2014年3月份就已开盘。

再结合当前待建、在建、在售项目仅有14个的现实情况，珠江实业重振主业，难度颇大。

另一方面，珠江实业近年市值接连缩水，2016年、2017年、2018年对应市值分别为54.93亿元、52.20亿元、37.11亿元，最近一期的扣非净利润也已呈现负数，结合主营板块营收下滑的表现来看，珠江实业正在往 壳资源 方向发展。

不过要成为一副优秀的 壳 ，市场还有三项指标要求，即市值不超过30亿元，资产总额不超过15亿元，总收入低于10亿元。而珠江实业2018年的业绩显示，其上述三项指标分别为37.11亿元、179.41亿元、4.84亿元。市值、资产总额偏高，即便别家有心借壳，收购资金也是一笔过高的数目。

因此就目前来看，珠江实业即便走上 壳化 之路，多半也会面临高不成、低不就的态势。

文/王晗玉 （责编：高雅）