万科5大城市总人事换防，巩固基本盘策略下加大业务"修剪"范围？

如今，万科架构重组和业务梳理还在进行中。在这场大规模地调整背后，万科释放出的发展判断，又将给其它房企带来哪些启迪和经验？相信答案并不遥远。

在确立了 收敛聚焦，巩固提升基本盘 的战略之后，近半年来，万科企业股份有限公司(SZ：000002，简称 万科 )调整动作频频。除了频繁的人事换防外，万科对旗下各业务也进行着新一轮梳理和调整。

近期，在万科广州区首更替后，太原、青岛、武汉、贵阳几个城市亦出现高层人事变动。值得关注的是，面对着人事换防出现的职位空缺，万科并未直接指派新城市总到任，而是以此为契机，悄然开启了 大江大海 的计划，也就是通过内部 海选 的方式，提拔新的总经理。

从去年秋季喊话 活下去 到今年伊始 巩固提升基本盘 ，万科频频在业务和组织架构上动刀。这场大调整背后，万科是出于怎样的考量？而在万科 收敛聚焦 的过程中，对各个业务又将做出怎样的 修整 ？

五大城市总换防，万科持续在组织架构上动刀

近期，以孙嘉就任南方区域总为标志，万科各城市人事换防动作频频。继万科广州人事换防后，太原、青岛、武汉、贵阳人事亦出现变动。如万科武汉公司总经理李东调到南方区域本部担任副总；万科贵阳公司总经理蔡平调到武汉公司接任；万科太原公司总经理曹江巍被调任青岛；青岛公司总经理刘育民则调任北京区域本部。

从时间节点上看，无论是2018年秋季例会上万科高喊 活下去 ，或是郁亮在随后的多次讲话中，提到 收敛聚焦，巩固提升基本盘 逻辑，似乎都预示着万科对内的这场变革会持续一段时间。

可以说，在去年9月裁撤总部，成立三大中心组织架构之时，就已为连日来的这场人事变动埋下了伏笔。对于此次调整，万科董事局主席郁亮曾提出一个预想： 先事后人，因事设岗，因岗配人。战略决定做什么事，做什么事决定要什么人。 他指出，万科的组织架构需要更加扁平化，层级压缩后就没有领导。

或许是为了更好的 事人匹配 ，万科内部悄然开启了 大江大海 人才计划，即以海选方式在万科集团内部招募城市总经理。据了解，郑州、珠海公司总经理均为内部竞聘而来。

对于内部竞聘的核心逻辑，郁亮曾在公开场合多次提到，外面招进来的人的薪酬比一直在万科培养的人才更高，会引发内部员工以市场薪酬水平为理由的内部调薪申请，这是不合理的。

由此来看，万科这场已覆盖五大城市的人事变革或不会就此停止，接下来会不会有更多城市出现人事更替？此种扁平化管理系统能否得到很好的运转？也需要时间证明。

物流地产扩张速度放缓，核心业务亦是 收敛 目标

在巩固 基本盘 逻辑下，万科对物流地产这种核心业务板块的发展态度，耐人寻味。

6月2日，黑石集团宣布，以187亿美元收购普洛斯位于美国的工业物流仓库。这场世纪交易迅速引发舆论关注。2018年，万科与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯私有化收购。其中，万科持股21.4%，是普洛斯的第一大股东。

对于此次交易背后的个中缘由，有一位接近万科的知情人士向蓝鲸房产透露，万科在其中可能只是财务投资人的角色，并不会干预企业决策。

不过，58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示， 如果说收购普洛斯的顺利推进意味着万科发展物流地产板块进入提速阶段，那么，本次普洛斯出售美国物流地产资产事件，也预示着在一定程度上减缓了万科物流地产板块扩张的步伐。

调整物流地产布局背后，是出于怎样的动机？万科旗下万纬物流相关负责人向蓝鲸房产回应称，集团并未放缓物流拓展的脚步。2019年会聚焦高标仓储和冷链物流两个主营业务，在经营好现有项目的同时，继续完善冷链物流业务在三大经济圈中的布局。

但从数据上来看，该回应并不能得到证明。据蓝鲸房产梳理发现，2019年以来，万科物流一改往日高歌猛进的姿态，项目拓展速度明显在放缓。

财报显示，2018年，万科新获取物流地产项目64个，耗资95.5亿元，合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。2019年，万科明显放缓了物流项目的扩张步伐。今年1-5月份，万科共获取9个物流地产项目，权益金额仅13.78亿，相比去年同期减少了64%。

在万科近两年财报中，也能明显看到其对物流地产板块的 态度 变化。早在2015年，万科便成立万科物流地产发展有限公司，并引入了黑石作为公司股东。在2017年年报中，万科将物流和商业列为 优势业务 。据万科2018年年报显示，截至2018年12月31日，万纬物流进驻42个城市，已运营项目62个，其中稳定运营项目平均出租率为96%。但在营收一栏中，却没有物流板块的 一席之地 。2018年，万科房地产和物业两大主营业务收入占据了98.9%的份额；而物流、商业、教育、养老等几个板块占比仅1.1%。

张波向蓝鲸房产表示， 物流地产的高投入需要大量的资金支撑，近几年房企普遍存在融资难问题，持续高投入之下，短期回报并不能缓解资金压力，因此，万科此次放缓扩张也可以视为是阶段性节奏调整，在构筑市场地位的同时，保证更高质量发展。

西南证券也曾在一份研报中指出，物流地产布局的内在需求驱动力较强，其运营管理能力比开发能力更为重要，甚至决定了物流开发商的发展规模以及整体收益。

这或意味着，在万科巩固 基本盘 的业务模式之下，如果核心业务出现发展困境，也将难以避免被 收敛 的可能。

多元化业务成 修剪 重心

而对于其他多元化业务，万科的 修剪 动作更加迅速。过去几年来，万科通过收购印力、入股普洛斯，自营长租公寓泊寓、养老社区随园等，几乎全线布局了地产相关的各个领域。

不过，郁亮在今年2月份的一次内部发言中指出， 除了物业事业部之外，其它新业务或多或少存在着前景不明、模式不清等问题 。他表示， 如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去。

原万科副总裁、现任万科华南区首孙嘉也曾公开表示，未来万科每个城市公司，原则上只能做三个主业务，其他业务可定为配套服务，有选择性地去做。

按照郁亮的思路， 指望新业务赚大钱，是痴心妄想。只有万科基本盘巩固，才能在转型路上更坚定。 因此，有市场声音指出，万科或将一方面通过人事调整来实现房地产主业的提升，另一方面通过 收敛非主营业务 来降低企业的风险。

由此来看，万科把精力重新聚焦到地产主业已是不争的事实，这背后的核心原因，或出于其对业绩增速有所放缓的担忧。财报数据显示，2016年-2018年，万科销售金额分别为：3647.7亿元、5298.82亿元、 6069.5 亿元；这三年间其销售增速分别为39.5%、45.3%、14.5%。而相比去年同期，2019年一季度，万科销售额也降低了3个百分点。

万科对多元化板块的 收敛 ，也给转型中的房企上了一课：即便是龙头房企，想摒弃老本行而实现新的业绩增长点并不容易。此外，令人较为疑惑的是，在人事架构及业务布局上，万科巩固基本盘的策略，虽足够沉稳却略显保守，在激烈的行业竞争之下，企业密集调整动作会否影响业绩表现？

如今，万科架构重组和业务梳理还在进行中。在这场大规模地调整背后，万科释放出的发展判断，又将给其它房企带来哪些启迪和经验？相信答案并不遥远。