进击的越秀地产：5个月掷230亿圈地 负债与销售“赛跑”

今年以来，越秀地产拿地似乎格外 生猛 。日前，越秀地产发布公告表示，拟以总价78.5亿元收购广州地铁两项目51%权益。除此之外，据统计，自年初以来，越秀地产已在全国四城拿了5块地皮，斥资合计超152亿。

而据越秀地产此前的2018年业绩发布会上投资者关系部总经理姜永所述，越秀地产去年全年新增土地的权益价值为159亿元。以此推算，今年过去的5个月时间，越秀地产拿地金额已大幅超去年全年。

上半年明显加大拿地力度

据中原地产发布的统计显示，今年4月，拿地超过50亿元的房企多达18家，刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。前4个月，已经累计有28家企业拿地过百亿元，而2018年同期只有24家。

去年拿地稍显谨慎的越秀地产，2018年权益拿地面积同比仅增长19.3%，明显低于41.4%的销售增速，今年上半年也开始积极补充土储。

2019年1月，越秀地产通过合营方式间接取得广州市一幅地块38.23%的实际权益，代表公司实际权益的土地价款约为3.79亿元。之后在4月，越秀地产一口气在广州、杭州、成都三地各入一块地。

不过，成都和杭州地块的权益比都没有超过50%，其中，杭州地块的权益比仅为9.5%，公司上半年主要的钱还是花在了 广州市增城区新塘镇 这块地上，斥资141.08亿元，权益比为86%。

值得一提的是，今年5月，越秀地产还以5.01亿元竞得新郑南龙湖6号地块（溢价率173.73%），成功进入郑州。据越秀地产官方公众号消息，该块地皮经过了315轮竞价。

在 买买买 的同时，企业的资金状况需要引起重视。

5月份接连发债

截至2018年12月底，越秀地产的现金及现金等价物约219.9亿元。越秀地产的总负债高达1259.09亿元，其中，流动负债为726.3亿元。与2017年的961.54亿相比，2018年总负债同比增加30.95%。

在债务账龄方面，截至2018年底，公司一年内到期的借贷为57.86亿元，第二年到期的为84.61亿元。

由此看来，叠加短期偿债压力，要想支撑大力度拿地和建安成本，越秀地产去年年底的现金流并不算非常充沛。

众所周知，房地产公司的资金来源主要有两条途径：1．借款；2．销售回款。

近期，越秀地产的融资也在同步进行。5月16日，越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行2019年住房租赁专项公司债券（第一期）。本期债券发行总规模为15亿元，期限为3+2年，票面利率3.83%。

5月23日，越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行2019年公司债券（第一期），发行总规模为25亿元，债券分两个品种，品种一的期限为3年，发行规模为19.5亿元，票面利率3.85%；品种二的期限为3+2年，发行规模为5.5亿元，票面利率3.93%。

今年销售目标 保守 了不少 

2018年是越秀地产近三年来销售增长最快的一年。2018年，公司实现合同销售额577.8亿元，同比增长41.4%。根据克而瑞发布的中国房地产企业销售TOP200排行榜，2018年，越秀地产的权益销售金额排名由2017年的第47位上升至第40位。

但在销售面积排行上，2017年越秀地产排在61位，2018年却下滑到了69位。

与近年来销售增长一直保持较快增长不匹配的是，2018年，越秀地产的营业收入和净利润增速双双下滑。并且，从近几年越秀地产的经营数据来看，公司净利润表现波动较大，2014年和2015年，净利润连续两年同比负增长。

在业绩发布会上，越秀地产宣布今年的销售目标为680亿元，增长幅度为17.68%，与上一年度的41.4%相去甚远。

值得一提的是，在2017年度业绩会上，越秀地产董事长张招兴曾表示， 越秀地产计划在2020年实现800亿元，尽量实现1000亿元规模。

而现如今提出的680亿销售目标，与其去年提出的较保守的800亿目标也有一定的差距。

今年前四月，越秀地产司累计合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约211.99亿元，同比上升约49%；累计合同销售面积约**.84万平方米，同比上升约27%。

显然，公司的权益销售额一定低于211.99亿元，不及约230亿元的权益拿地金额。销售情况与拿地节奏将明显影响公司的整体债务状况。