阳光城牵手佳兆业 合作布局重点区域或成趋势

5月29日，阳光城发布公告称，鉴于佳兆业及其关联方在粤港澳大湾区及其周边区域深耕多年，具有良好的当地口碑及相关资源，拟与佳兆业签署战略合作框架协议，双方共同成立项目公司积极推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作，阳光城及佳兆业拟按照同等比例对项目进行投入，阳光城总投入金额不超过45亿元。

此番官宣牵手加码大湾区的两家房企，引发了众多关注。针对两家企业合作的原因，有业内知情人士向表示，以佳兆业、阳光城此前在华南区域良好的交流与接触为基础，双方合作能够形成优势互补，此次签约只是初步签订框架协议，具体的合作方式还要等待后续两家企业进一步商讨。

2019年，在粤港澳大湾区重点城市公开市场拿地竞争日趋激烈，城市更新项目长期存在投资金额大，回报周期长的背景下，两家企业在此时选择合作，或也为了能够互相借力，共担风险，同时缓解企业资金压力，实现共赢。

重点城市竞争激烈 合则降低成本

合作内容方面，阳光城在公告中表示，双方将共同出资新设立或增资项目公司，在粤港澳大湾区及周边区域内获取优质项目，并共同进行开发建设，双方承担股东责任和义务，享有股东权利和权益。

财经网梳理发现，在粤港澳大湾区，两家房企均有较为丰厚的土储，克而瑞发布的《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》中，佳兆业与阳光城都榜上有名。佳兆业以2594.7亿元的土储货值位于第七名，阳光城位于21名，其位于粤港澳大湾区的土储货值为1143.1亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，阳光城与佳兆业的合作主要是为了互相借力，出于对粤港澳大湾区长期潜力的看好，包括阳光城在内的房企仍会积极布局大湾区，而与作为粤港澳大湾区本土企业的佳兆业合作，能够为阳光城在粤港澳大湾区的加速布局提供助力，同时，佳兆业可能会在资金方面有需求，两家企业合作可以化解投资风险。

粤港澳大湾区内，两家房企均布局了广州、深圳、佛山、东莞等城市。其中，深圳、广州为佳兆业重点深耕市场，也为阳光城2018年积极布局的城市，根据佳兆业2018年业绩报告，截止2018年年末，佳兆业集团于粤港澳大湾区土储约1310万㎡，占集团总土储的54.3%。其中深圳、广州土地储备建筑面积占比达大湾区土储面积的38%。

但对众多房企来讲，以上四个城市几乎成为了兵家必争之地。张宏伟表示，从土地市场来看，在粤港澳大湾区的几个城市中，由于深圳、广州、佛山和东莞等核心城市基本面表现不错，会吸引房企积极布局，这些城市一旦有土地出让，会引发较为激烈的竞争。

如张宏伟所说，5月，即使在配建安居房、高商业比例的限制下，东莞推出的几宗商住地仍被房企激烈争抢，8宗商住商服地中，4宗被提前锁定，2宗以最高限价成交。

其中，沙田镇福禄沙村商住地、南城西平商住地两宗地块的竞拍过程直接体现了房企迫切的拿地需求。距离最终竞价17天时，沙田镇地块的竞拍中，6家房企开始了竞价大战，几家房企每次加价1亿，8轮竞价后该地块突破最高限价，竞自持商业年限环节仅经过19轮竞价。从开始报价到融创以 总价10 .23亿元+商业部分自持40年 拿下该地块仅耗时24秒。

南城西平商住地，深夜深圳鹏瑞独自出价29轮，最终地块以 总价23.6亿元 +自持面积100% 提前被锁定。

同月东莞推出的商住地中，佳兆业以 总价10.37亿元+自持商住部分10%不低于5年 竞得东莞市中堂镇豆鼓洲宗地，折合楼面价10890元/㎡，可售楼面地价为12033元/㎡。

此外，财经网梳理发现，2018年，阳光城和佳兆业两家房企的净负债率都相对较高，截至2018年末，阳光城净负债率183%，佳兆业净负债率达236%。两家房企均明确提出过降低净负债率的目标，阳光城称2019年将争取将净负债率降至150%，佳兆业也称要将净负债率降至200%以下。加之两家房企在粤港澳大湾区的重点布局城市较为重合，所布局城市优质项目竞争激烈，企业拿地成本高企，与其形成竞争关系，不如牵手合作共享利益。合作方式能帮助两家房企减少资金压力，在完成降负债率目标的同时，继续企业在粤港澳大湾区的布局。

在张宏伟看来，公开市场拿地成本较高导致企业利润被压缩，因此，房企在公开市场拿地的同时，也将目光转向了存量市场。

旧改项目难度大 合则互补短板

除了公开市场拿地成本高，部分城市土地供应量低也是房企做城市更新项目的一个原因。粤港澳大湾区中的核心城市深圳就是如此，根据中指院发布的《2018年中国300城市土地交易情报》，在北上广深四个一线城市中，深圳2018年推地数量最少，2018年全年，深圳仅推出67宗土地，其中宅地仅11宗。

因此，房企布局深圳，城市更新项目成了一种主要的土地获取方式，阳光城早在2015年就有发力旧改项目的打算，但深圳的城市更新项目面临推进难的问题，根据媒体报道，数据显示，截至2018年12月29日，深圳市历年已列入城市更新计划项目741个，已获取城市更新单元规划批复项目447个，通过率60%，而已获得实施主体批复项目191个，立项项目实施率仅约为26%。

张宏伟认为，城市更新项目较难推进的原因，主要是由于房价上涨带来的拆迁成本高、动迁难度大。在项目的推进难度较大情况下，阳光城在深圳乃至整个大湾区布局旧改项目，与在旧改项目领域经验丰富的本地房企佳兆业合作，在项目推进上能得到很大帮助。

积极布局粤港澳大湾区的阳光城需要佳兆业，佳兆业也需要阳光城。

虽然佳兆业自身旧改经验丰富，但旧改项目开发周期长，投入资金大，这为企业带来了不小的压力。2018年业绩会上，佳兆业集团控股有限公司主席兼执行董事郭英成曾直言， 我们有接近100个旧改项目在发展，每个项目发展周期都是有5年或者5年以上的时间，这块资金投入比较大，旧改项目也不能评估，所以我们负债相对比较高，这方面我们也在努力。 而引入合作伙伴，风险共担，明显能缓解其在旧改项目上面临的长开发周期及资金压力。

阳光城与佳兆业在大湾区的合作，是否预示着房企会在未来形成聚焦于都市圈、城市群等重点区域进行合作的趋势？

对此张宏伟认为，有规模、有利润的地区，都会存在房企合作拿地的方式，而如粤港澳大湾区般的都市圈、城市群区域，确实是房企的重点布局区域。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企对存在市场机会的重点区域存在共识，包括粤港澳大湾区在内的都市圈、城市群区域，由于存在较多的市场机会，会吸引房企进驻。在进驻过程中，许多房企会根据自身的资金情况、土储情况，选择与其他房企合作的模式，接下来，在重点区域内，房企之间合作模式、合作数量都有可能进一步增多。

文/丁爽 （责编：高雅）