相爱相杀：外来房企与豫系房企的“龙蛇之争”

2019年以来，郑州楼市持续火热，不仅 金三银四 表现不俗，5月更是持续走高。 3月，成交量环比增加6倍，开盘项目中去化八成以上楼盘占62%；4月楼盘去化率为83%，较上月上涨明显；进入5月，仅五一假期四天，郑州就消化了200亿的货值。 

在5月24日出炉的2019新一线城市名单中，郑州以第十的排名赫然在列。事实上，得益于优越的地理位置及人口红利，近年来郑州成为房企争相布局的战场。5月17日，经过315轮竞价，越秀地产以5.01亿元的成交价、173.73%的高溢价率进驻郑州。而郑州房地产市场中，外来房企与豫系房企一面合作开发互取所需，一面攻城略地抢占市场，外来 强龙 与 地头蛇 上演了一出出相爱相杀的戏码。

中原腹地   郑中心 发展潜力获追捧

关于房地产周期， 长期看人口，中期看土地，短期看金融 流传甚广。人口的增减不但影响城市的发展与经济的繁荣，还是一座城市发展潜力的标志。

作为人口大省河南的省会，郑州在人口方面有着不一般的实力。近年来郑州常住人口增速保持在1.2%至1.6%，数据显示，2018年郑州常住人口增长25.5万人，总量突破千万大关。

多年来，郑州在进行产业升级的过程中经济取得了迅猛发展，其人口的快速增长一方面便得益于此。从2010年引进富士康起，郑州开始了产业结构升级之路的 大踏步 。如今，汽车及装备制造、电子信息、新材料、生物医药等已成为郑州的支柱性产业。2018年，郑州完成生产总值10143.3亿元，比上年增长8.1%，分别高于全国、全省1.5和0.5个百分点，成功晋级 万亿俱乐部 。

另一方面，2017年郑州提出 智汇郑州 人才新政，加入全国二线城市 抢人大战 。与此同时，郑州 筑巢引凤 ，通过划分城市骨架功能，迭代出了郑东新区为核心的主城区与以航空城为中心的港区，市中心向东偏移使得城市面貌焕然一新。数据显示，2019年4月郑州商品住宅成交均价15190元/㎡，同比涨7%，是2009年的三倍多。不过，相较于提出的到2020年达到75%与到2035年达到85%的城镇化目标，郑州2018年73.4%的城镇化率仍然具有较大的发展潜力。

与此同时，随着一线城市门槛渐高，近年来房企不得不谋求向二线城市扩张以维持销售规模。不过由于房地产市场的区域分化，二线城市之间也表现出不同特征，房企更倾向于布局综合实力较强的 强二线城市 。合硕机构首席分析师郭毅在接受采访时表示， 强二线城市 主要有三个评判维度，一是GDP量级，二是人口基数及流入趋势，三是其产业分工中是否形成了主导产业，且其产业上下游是否已形成相对完整的布局。如此综合来看，快速成长中的郑州无疑成为房企竞相落子的重点区域。

外来房企抢滩 合作布局方式多

正是看中郑州市场未来的潜力，近年来外来房企纷纷抢滩郑州。2018年，世茂、龙湖、电建、金辉、奥园、美的置业等房企首次进入郑州。财经网梳理发现，全国TOP100房企中超半数进驻河南市场，其中，以碧桂园、恒大、万科为首的TOP20房企实现全部进驻。

以万科为例，不同于越秀地产通过拿地入驻的传统布局方式，2012年底，万科与当地房企河南省美景集团合资成立郑州万科美景有限公司，分别持股51%与49%。 合作达成后，美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资新公司，万科正式入驻郑州。

融创中国与融信中国则是以收并购的方式进行布局的。2016年2月，融创中国全资附属公司天津融创奥城以7.54亿元收购郑州美盛旗下中牟美盛70%股权和债权，获取郑东新区白沙地块，由此进入郑州。2018年2月，融信中国以8.01亿元收购郑州清华园持有的目标公司的全部股权，以此获得郑州总面积约29.53万平方米的四幅土地。

不仅如此，与本土企业合作开发也是外来房企进入郑州的方式之一。2018年1月，世茂集团携手源升集团合作开发郑州管城区五里堡地块，由此正式进入郑州。对于房企，合作开发是效率最高、代价最低、效果最显著的布局方式。诸葛找房副总裁苑承建表示，郑州的土地市场很多是一二级联动的开发模式，土地招挂拍市场拿地难度较大，因此与本地房企合作可以使外来房企在拿地资格上有所改善，也可以帮助其更快地了解本地市场，减少投资风险。

因此，除世茂外，外来规模房企与河南本土房企合作开发的项目比比皆是：恒大与新合鑫置业在高新区垂柳路项目开启战略合作；碧桂园与名门地产在金水区合作名门紫园与名门翠园；融信集团与锦艺集团合作开发了高新技术开发区的朗悦公园道一号项目 此外，升龙、万科、保利等均因与当地房企合作而获利。

共同合作对本地房企和外来房企来说，都是共赢的局面。 郭毅向财经网表示，进行全国化布局的大部分房企均为行业龙头，本地房企可以在与外来房企的合作中学习到全国领先的管理经验、产品理念、规划设计及运营服务，减低开发成本。而相较外地房企，本地房企拥有地缘优势，更了解市场需求，同时也有着较为雄厚的品牌优势。

豫派房企内外受困 踏上突围之路

与此同时，规模房企攻城掠地，也在不断抢占本地房企的市场份额，市场厮杀日益激烈。亿翰智库发布的《 2018年1-12月全国各区域典型房企销售业绩TOP10》显示，2018年河南区域销售额排名前十房企中，本土房企仅占4席，外来房企销售额占前十名房企总销售额的50%以上。

图片亿翰智库

在此压力下，豫系房企被迫调整方向。截止到2019年3月底，豫系本土五十强房企已有近20家实现跨区域发展，有的已经跨省域发展，更有甚者已走出国门进入国外房地产市场。

正商地产是全国化布局的豫系房企之一。 2017年4月其以41亿元的总价摘得北京市丰台区南苑乡、顺义区仁和镇两宗土地，总建筑规模达16万平方米，高调吹响全国化号角。如今，除郑州和北京外，正商地产在山东、海南、中国香港以及美日新加坡都进行了布局。

不过正商地产的全国化布局不胜理想，亿翰智库发布的数据显示，其河南区域销售业绩仍占总业绩的94%。事实上，河南本地房企中，大多数仍然以本地销售为主，康桥河南区域销售业绩占总业绩的94%，绿都占比为60%。

与正商地产不同，豫系房企建业地产选择了 固守河南 ，下沉到河南众多三四线城市开拓战场。截至2018年12月31日，建业地产进入河南省18个地级城市和77个县级城市，拥有在建项目118个。不过随着近年万科、碧桂园等龙头房企纷纷向三四线城市下沉，建业地产在自己的家门口同样遭遇了竞争。

截至2018年末，建业地产河南省市场占有率为9%，与2018年中的10.2%相比有所下滑。建业董事长胡葆森曾在2018年业绩发布会上公开表示，建业2019年在河南省的市场占有率有可能突破10%，并计划到2022年占有率能够达到或者接近15%。

不过，克而瑞研究指出，其2018年市占率下滑可能与30强房企争相深度进入河南市场有关。在竞争愈演愈烈的情况下，建业地产是否能提高在河南省的市占率仍有待观察。值得注意的是，胡葆森在2018年业绩发布会上提出要走出河南的目标。

全国化布局对房企的要求比较高，房企的资金，人才和管控能力都要到位才适合全国化布局的战略。 苑承建对财经网说。郭毅亦表示，区域型房企做全国化的扩张应该基于企业自身的发展现状决定。她提醒道，深耕城市、省份或区域与全国化扩张差异较大。管理半径的扩张会带来整体管理成本的提高，增加投资风险，同时也需要对其他区域有更深入的了解，才能够打出适销对路的产品。

郭毅建议，本地企业应先守好大本营的品牌、产品及市场优势，然后再在扩张过程中寻找一些相对来讲更具代表性的城市由点及面地逐步突破。苑承建则建议，选择全球化布局时，除了要结合企业的能力和资金等自身条件，也要注意选择政策和金融面相对宽松的好时机。此外，郭毅补充道， 房企应该在标的物的选择上进行更深入的研究和理解，和当地企业进行合作也是较为有利的模式。

文/白志敏（责编：高雅）