中梁、海伦堡港交所再递表，错失上市“黄金期”IPO成功几率难料

今年以来，内地房企赴港上市进程明显放缓。近期，海伦堡中国控股有限公司(简称 海伦堡 )、中梁控股集团有限公司(简称 中梁地产 )两家房企向港交所递交的招股书纷纷 失效 ，引起业界极大关注。

上述两家房企虽均在招股书 失效 后立刻递交了新的申请，继续向IPO发起冲击，但在业内人士看来，此时并非上市良机。而另有业内人士指出，上述企业第一次上市 失利 ，与企业自身的原因不无关系，在此背景下，企业重新递表的通过率会有多高，将充满未知数。

两企业重新提交招股书

5月17日，中梁地产重新向港交所提交招股说明书。在此之前， 5月2日，海伦堡也重新向港交所递交了上市申请。从重新递交招股书的时间来看，两家房企均在港交所提示招股书 失效 的一周内，完成了新表的递交申请，这显示出企业上市心态的 急迫性 。

但在业内人士看来，对于这两家企业而言，此时上市并不是最好的时机。一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产分析道： 2019年，楼市政策还在继续加大对三四线市场的调整，对于上述两家房企而言，此时上市并非最好的时机，因为投资者看淡三四线楼市，可能导致企业无法募集到理想的资金。

据中梁更新的招股书披露，2016年-2018年，中梁地产的拿地总数分别为63幅、119幅、221幅。在这三年中，位于三四线城市的拿地占比均超过半数，足见其对三四线市场的重视。

而海伦堡的土储也主要集中在三四线城市。根据招股书显示，截至2019年1月31日，海伦堡土地储备总建筑面积为23.7百万平方米，珠三角地区土储占总储备的40%，这其中惠州土储比例最高，占总土储的13.4%;其次为中山，占比为8.9%;肇庆4.5%，清远3.7%，广佛3.7%;长三角地区中，海伦堡重仓了绍兴和合肥，两地土储占比分别为3.7%和2.9%;华西地区成都占比4.6%，昆明11.9%，西安3.6%;华中地区武汉10.8%。

重仓三四线的战略曾让上述两家企业取得了业绩增长，中梁表现尤甚。数据显示，中梁地产2016年-2018年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，近三年年复合增长率超过70%。而据中银国际证券发布的一份报告显示，2018年中银重点关注的12家龙头房企中，平均销售增速为30%，重点关注的6家高成长中小型房企的销售平均增速为70%。

然而，2018年，随着三四线去库存红利结束，棚改等利好政策面临调整，对于三四线市场整体发展势必有所影响。58安居客房产研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出，2019年棚改开工目标的大幅下调，预示着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步走低，这将直接影响体现在三四线及以下城市。

尽管如此，上述两家企业仍马不停蹄地想上市。上述人士对蓝鲸房产分析道： 这两家企业之所以迫不及待地上市，与其债务离不开关系。 蓝鲸房产梳理其招股书发现，这两家企业的债务均不容乐观。

据海伦堡招股书显示，2016-2018年海伦堡的银行贷款余额分别为63.96亿元、67.01亿元以及21.86亿元;而信托及资管融资安排余额分别为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。截至2019年2月28日，海伦堡信托资管融资未偿还总额已经高达177.96亿元，占公司截至同日借款总额的58.6%。根据招股书，信托融资安排的还债期限为三年。也就是说，2019年-2020年，这些高成本的信托融资将迎来集中还款期。

相比之下，中梁的资金形势稍缓，不过，随着三四线城市风险的加大，中梁开始换仓二线城市。蓝鲸房产此前曾报道，自2018年开始，中梁地产在土地市场的布局出现了新变化，当年其先后进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市，回归二线意图明显。进入2019年后，中梁继续在长沙、天津、苏州、西安等地加码，加快了布局二线城市的脚步。这都离不开资金的支撑。

重新向IPO发起冲击，能否顺利登陆港股？

这并非两家企业第一次提交招股书。

公开资料显示，早在2018年10月22日，海伦堡即向港交所提交了招股书;同年11月13日，中梁地产也提交了招股书。一般而言，港股IPO申请进程在3-6个月时间，但上述两家房企上市之路均已超过6个月，按照港交所规定，企业未在6个月内完成上市的，需要重新提交申请。从上述两家企业首次递表时间推算，或与此有一定关系。

一位接近中梁地产的人士对蓝鲸房产表示，企业6个月内未完成上市，主要是港交所的原因。 港交所去年有不少人离职，可能导致人手不足。 而另一位人士则对蓝鲸房产表示： 今年一季度，港交所对生物医药企业的审查变严格了，可能主要精力都集中在了审核生物医药企业上。 但从整个港股上市审批进程来看，这种说法却不十分具备说服力。

蓝鲸房产注意到，2019年3月19日，太阳能光伏玻璃制造商信义能源向港交所提交了IPO招股书，近日已通过聆讯，并将于5月28日正式挂牌港交所。2018年12月12日，桥梁缆索制造及预应力材料制造商浦江国际递表，其也将在5月28日完成正式挂牌;2019年3月20日，时尚男装公司慕尚集团向港交所提交招股书，其将在5月27日挂牌上市。

此外，据蓝鲸房产不完全统计，2018年10月22日，海伦堡申请上市以来，共有44家企业向港交所提交了上市申请。其中，11月份共有33家交表，10家已经完成上市，另有1家被拒、1家撤回、2家通过聆讯。截至目前，尚有20家企业还在排队，其中，有9家企业为二次或三次交表。

在专家看来，上述中梁、海伦堡两家企业没有在6个月内成功上市，主要问题在于自身。中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示： 在港交所挂牌是注册制，只要符合港交所的形式要求就可以，由此来看，企业首次递交申请可能有瑕疵，需要补充材料。

另一位不愿具名的专家也表示： 从港交所上市流程来看，招股书过期失效的常见原因是材料不齐全，可能是公司客观原因导致某些材料无法在6个月内递交给港交所，也可能是某些主观原因令某些材料不适合在当前进行披露。

对于两家企业是否出现所需材料未及时补充的情况，蓝鲸房产向中梁、海伦堡求证，但对方均表示处于上市静默期。

值得一提的是，2018年10月，在美的置业正式登陆香港资本市场当天，奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强向媒体表示： 内地房企来香港上市，没有在近期这段时间完成上市的话，预计就要等到两三年之后了。

整体来看，随着上一波内地房企赴港上市热潮的 降温 ，企业此时冲击IPO之路必然也将受到影响。由此来看，中梁、海伦堡如今要在二次交表后尽快实现上市或并不容易。那么，企业会如何打破 僵局 ?蓝鲸房产将持续关注。