珠江实业盈利能力持续疲软 对外拆借资金猛增

土地储备不足、新增借款剧增、经营现金流下降，即使有母公司广州珠江实业集团作为后盾，珠江实业在发展之路上仍旧步履蹒跚

土地储备不足、新增借款剧增、经营现金流下降，即使有母公司广州珠江实业集团作为后盾，珠江实业在发展之路上仍旧步履蹒跚

近期，上交所针对珠江实业（600684.SH）2018年年报事后审核发出问询函，直指珠江实业对外拆借资金额度较大且增长过快、房地产开发业务布局集中、公允价值变动损益和投资收益等问题，珠江实业5月11日公告称将延期回复。

事实上，背靠广州国资委的珠江实业在经历了2013年的高光时刻之后业绩一直表现平平，面临着项目去化速度慢、土地储备规模不足等困扰，并逐渐显露出盈利疲软等症状。

年报数据显示，2018年珠江实业营收为34亿，同比减少-19.7%，期内归属于上市公司股东的净利润为2.45亿元，同比减少31.78%，扣非净利润也同比下降47.84%至1.28亿元。

针对上交所问询函所提及内容以及公司营收、净利双双下降等问题，《投资者网》致函珠江实业，截至发稿，对方未予以置评。

业绩发展乏力

珠江实业的前身为广州珠江房产公司，成立于1985年，是广州最早成立的房地产综合开发企业之一，与广州市城市建设开发总公司(如今的越秀地产00123.HK)和广信房产（已破产清算）在90年代并称为广州房地产市场的 三大寡头 。

1993年A股上市之后珠江实业仅在2013年迎来业绩最高峰，实现净利4.5亿元。2013年以后至今，珠江实业营收和净利均未再有大突破，呈现出发展疲软现象，2018年同样如此。

2018年珠江实业营收为34亿，同比减少19.7%，期内归属于上市公司股东的净利润为2.45亿元，同比减少31.78%，扣非净利润也同比下降47.84%至1.28亿元。此外，2018年珠江实业销售额为29.36亿元，较2017年减少33.89%。

需要提及的是，上交所在问询函里提及到，2018年珠江实业对非金融企业收取的资金占用费为2.29亿元，同比增长241.79%；对外委托贷款取得的损益为1.67 亿元，同比增长496.43%，两者合计3.96 亿元，扣除上述资金收益后，公司归母净利润将亏损1.51亿元。

往前回溯到2010年，彼时珠江实业营收为6.53亿元，到2018年营收为34亿元，增长了5倍；而同一时间内的净利润一直都是不温不火，仅从1.32亿元增长到2.45亿元，远低于2013年的4.5亿元。

而作为对比的是，90年代与珠江实业齐名的越秀地产2018年营收为264.3亿元，同比上升11.1%；核心净利润约为28.1亿元，同比上升19.6%。与十年前相比较，越秀地产营收和净利分别增长了81.36%和82.46%。

业绩下滑的状况持续到了2019年。2019年一季报显示，珠江实业营收和净利润分别同比下降39.13%和53.55%。另外，珠江实业披露的经营简报显示，2019 年第一季度，公司房地产项目销售面积为1.49万平方米，同比下降29.86%，销售金额仅为1.9亿元，同比下降69.08%。

错误! 未指定文件名。对于业绩发展缓慢，珠江实业在年报中表示是公司土地和在建项目储备不足，以及在售项目多集中在受限购限售限价等分城施策影响最大的城市所致，比如业务集中布局的广州和长沙遭遇楼市严调控。

年报显示，截至2018年，珠江实业仅有三宗待开发地块且均为合作项目，包括海口市秀英区五源河休闲度假区、珠江天晨项目、JY-8地块，持有待开发面积为51.44万平方米。且上述三宗地块均处于 难产 状态，其中珠江天晨项目为珠江实业2017年所拿地块，据《中国经营报》报道，该地块至今仍未动工，而JY-8地块更是囤地长达26年仍未入市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示，珠江实业本身底子较好，但这两年在地产业务方面的表现一般，这说明在企业投资方向等方面，珠江实业可能存在各类分歧。类似的分歧也使得此类企业在投资方面不坚定，错过了地产扩张的几轮相对好的周期。

资金链或承压

除了经营业绩发展疲软之外，珠江实业或许还面临着资金链紧张等问题。5月10日，珠江实业公告称，2018年新增借款为94.62亿元，超过公司净资产20%，较2017年增加近40%，2019年1-4月新增借款较2018年末继续增加12.91%。

严跃进认为，对于类似借款数据，若是超过净资产的20%，从信息披露上看就需要积极披露。 同时这也意味着此类企业对于借款方面的依赖程度相对高，若是企业资金面压力比较大，往往也会影响后续的融资计划和投资计划 ，严跃进进一步说道。

《投资者网》注意到，2018年珠江实业货币资金及经营性现金流也较2017年有大幅下降。数据显示，2018年珠江实业经营活动产生的现金流为4.67亿元，同比下降29.78%，且2019年一季度仍在下降。期内，货币资金为14.62亿元，同比下降37.08%。

值得关注的是，2018年珠江实业公司一年内到期的非流动负债为17亿元，尽管公司没有公布短期借款数额，但货币资金仍然无法覆盖短期债务。与此同时，珠江实业于2019年6月和2019年9月即将有合计15亿元的公司债到期回售。

在货币资金和经营现金流剧降的情况下，珠江实业自身持有项目去化却较为缓慢。截止2018年底，珠江实业包括在建项目、竣工项目在内的项目共有14个，总投资额为266亿元。

而在上述项目中，广州珠江璟园项目早于2013年竣工验收，不过《投资者网》发现在2018年年报中还有9.76万平方米的可供出售面积，2018年仅预售1601平方米。无独有偶，位于广州黄埔区的珠江嘉园可供出售的面积为26.92万平方米，2018年仅预售3.58万平方米。

此外，据媒体报道，珠江实业开发的海口五源河休闲度假区项目在2013年以股权收购形式拿地，但截至到2018年6月30日，该项目依旧处于前期策划和报建阶段，相关指标尚未最终确定。这块待开发的土地面积达49万平方米，计划总投资额为32亿元，然而从2015年至今，珠江实业累计在该项目的投资约为7583万元。

另需值得一提的是，2018年珠江实业对外拆借资金额度较大且增长较快，遭上交所问询。其中，其他应收款余额35.5亿元，同比增长89.99%；其中账龄1-2年合计10.30亿元的其他应收款、账龄三年以上的2.55亿元其他应收款珠江实业未计提坏账准备。此外，委托贷款余额15.54亿元，同比增长4.3倍。

严跃进对《投资者网》表示，若是对外拆借资金规模较大，将会产生各类新问题，比如资金回笼方面会面临各类压力等。 另外从交易所的问询函来看，也说明部分企业对外拆借也会存在内部资金输送等嫌疑，或者说，类似资金流出以后，是否会带来损害其他中小股东和投资者权益的后果 ，严跃进进一步指出。