北京海淀购房需求外溢京西板块 “500万元购房者”从二手房转向新房

在海淀住了7年的李芸（化名），终于攒够了首付钱，今年买了房。

李芸是一位80后，一家文化传播公司的创始人，赶上了互联网付费听书听课的风口，前两年赚了不少钱，但没熬过低谷期，创业失败合作伙伴散伙后，李芸用分来的钱在石景山买了房。

因为海淀区几乎没有新房供应，最初看房时看了不少二手房，但都太贵了，动辄7万元 10万元/平方米，最后只能放弃了。后来又往石景山和丰台区域看新房，毕竟都在北京西或者西南片区，是相对熟悉的居住环境，但总价和面积符合我预期的选择其实不太多，最后买在了西五环外五里坨区域。 李芸向《证券日报》记者表示， 总价不到500万元是我能接受的价格，另外我喜欢山，以前写作之余也会去爬山，所以选在了这里。

无独有偶，近期，在《证券日报》记者踩盘过程中也发现，北京海淀区、西城区等新房供应较少区域的客群购房需求正在外溢，且多倾向于西部和西南部片区的限竞房或改善型住宅，甚至延伸到青龙湖板块，这些客群多是刚需、首次改善和再次改善型客群。

海淀和西城区域缺新房，二手房又普遍在8万元 10万元/平方米之间，有升级居住需求的客群一般会向京西板块倾斜。 兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，预计今年的新房市场将整体向好。

海淀购房需求外溢

据统计，自2018年6月开始，至今北京限竞房入市项目已达到49个，合计73期，供应住宅套数达到了33427套。事实上，当下的北京楼市，可以说是北京进入 政策性住房时代 一周年之际，最早入市的一批限竞房在区域成熟度、品质和客群方面都发生了变化。

第一批入市的限竞房项目入市量大，购买客群非常谨慎，观望情绪比较浓。早期客户对 限竞房 三个字有一定的标签认知，认为与纯粹商品房不同，是特殊商品。 去年入市较早的五里坨区域万科翡翠山晓项目相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示， 但现在整体市场供量几乎都是限竞房，购买客群已经忽略 限竞房 三个字，开始逐步接受了，再加上4月份以来进入了市场销售的传统旺季，整体看销售有转好倾向。

值得注意的是，北京石景山五里坨区域是北京限竞房和改善型住宅供应相对集中的代表区域。《证券日报》记者曾在现场探访获悉，该区域的代表楼盘是2018年同时入市的三个项目，分别为万科翡翠山晓、远洋五里春秋及绿城西府海棠，共同特点是浅山低密度洋房（一般都在8层以下）、叠拼社区，洋房户型面积多为90平方米以及130平方米左右，其中，万科翡翠山晓拥有300平方米 400平方米之间的叠拼产品。

据公开资料显示，上述三个项目销售均价上限均为5.2万元/平方米，最高售价不超过5.5万元/平方米，入市之初有不同程度的优惠。 这三个项目整体30%为改善型产品，70%为刚需产品。目前洋房产品套均总价约430万元，首付约150万元即可买入，是对价格敏感的刚需购房者性价比较优的选择。 上述万科翡翠山晓项目负责人向《证券日报》记者表示，五里坨区域是目前石景山当地政府的重点区域，商业、教育、交通、医疗各种配套都在跟上来，随着五里坨区域逐渐得到认可，项目已经吸引了一批海淀客群。

基本上项目卖出3套刚需产品同时也会卖掉一套改善型产品，不少客户是针对项目中的叠拼产品而来。 上述万科翡翠山晓项目负责人向本报记者入市表示，项目40%以上是改善型客群。

我们项目刚入市时主要购买客群是石景山区域的地缘性客户，今年有所变化，地缘性客户比重开始减少，来自于海淀区域客群增加，多是工作时间不久或刚刚获得购房资格的购房者，洋房客群年龄集中在30岁－38岁之间，叠拼产品则多是40岁－45岁。 万科翡翠山晓项目负责人进一步称，总体来看，北京西部板块住宅供应较为集中的是门头沟区域，总价区间在800万元 1000万元之间，多为改善客群；其次石景山核心区，总价600万元 800万元之间，均价较高约为5.8万元/平方米；另外一个就是五里坨区域，总价在400万元 500万元之间，均价为5万元/平方米左右，是京西板块刚需购买者的首选地之一。实际上，五里坨区域刚需客群占比约为60%，改善型客群占比为40%左右，已经成为海淀、西城购房需求外溢的主要承接地。

整体去化率约40%

限竞房入市一年之际，另外一个变化则是500万元总价购房逻辑发生变化。

据《证券日报》记者长期观察来看，去年以来，由于限竞房可能面临5年才能出售的周转周期，有些客群选择了同样总价区间的二手房。但今年以来，由于市场竞争压力增大，开发商纷纷在品质和社区环境上做加法，加上市场预期投资属性被挤压，购房者开始倾向于购买居住环境较好的新房或者限竞房项目。

从今年上半年市场来看，二手房成交量比重正逐渐下降，新房成交量比重明显上升，尤其是西部居住环境较好、配套前景和区域价值前景性价比优势明显的住宅项目，更受到市场青睐。 合硕机构首席分析师郭毅向《证券日报》记者表示，整体来看，新房市场有向好倾向。

今年入市的限竞房品质普遍都在升级，比如万科翡翠山晓户型设计等方面接下来也会升级，项目还配备了性价比较高的改善型叠拼产品。 该项目上述负责人向记者透露，未来不排除在教育和交通方面也有新的规划落地。实际上，为了从激烈的竞争市场中突围，升级产品线配置已经成为开发商的普遍打法，包括户型设计和科技居住系统等。

政策性住房一入市就卖光的时代已经一去不复返了， 房价不会大起大落 成为新的市场预期。 宋延庆向《证券日报》记者表示，在这种市场预期下，中低收入群体的购房需求不会再期望通过买房获得投资收益率，居住舒适度即成为重要买房标准之一。不过，宋延庆也强调，限竞房供应过于集中，尽管有向好趋向，但市场去化速度仍旧较慢。

值得关注的是，去年限竞房集中入市几个月后，市场整体去化率当时仅有18%。今年以来，有统计数据显示，截至5月7日，北京限竟房网签数合计9438套，网签均价为49075元／平方米，按照网签套数计算，北京限竟房总体去化率约30%。业内预计，由于网签数据相对滞后，但整体看，实际销售比例为40%左右。