旭辉集团悄然退守一线城市，提高土储控制权为业绩“排水”

不难看出，旭辉经历过这一轮土储大换仓之后，谋求有质量的扩张已成为其2019年“主旋律”，但在向业绩、利润、债务“均好生”发展过程中，如何准确把握市场节奏，是最为关键的问题。

用6年时间冲进千亿阵营的旭辉集团股份有限公司（HK.00884，简称 旭辉 ）曾因权益销售额占比不高而被质疑业绩 注水 ，在2018年经历了人事换防以及战略调整之后，旭辉在2019年前4个月，再次表现出加速的意愿，大肆在全国土地市场攻城略地。进入5月以来，旭辉继续以高频率现身在土地招拍挂市场，成为典型的 拿地大户 。

据克而瑞房企拿地排行榜显示，2019年1-4月，旭辉以981亿新增土地货值，超越华润置地（HK.01109）、世茂房地产（HK.00813）等房企，居于榜单第六位。而在今年的拿地策略上，旭辉一改前几年与多家房企拿地模式，独自拿地的比例越来越高。

有业内专家向蓝鲸房产指出，旭辉在2018年度进行了两次比较大的调整，目前来看，在一线和四线城市，旭辉明显采取了收缩战略；而在二线城市和 强三线 城市攻势比较猛。

不过，让人忧虑的是，伴随着二三线土地市场过热，政策频频加码，布局于此的房企潜在风险陡然增加。旭辉如何在此市场环境下，走出逆势行情？

旭辉退守一线城市，加速二三线战投

2018年底，旭辉北京经历了较大的人事变动。原旭辉北京区域总裁孔鹏、北京公司总经理宗鸣先后离职。彼时，便有媒体称，旭辉正在加紧退出一线市场，向二三线城市转舵。

在此之前，旭辉整个2018年的拿地策略事实上已经经历了多番调整。对此，证券日报曾在一份报道中指出，2018年上半年，旭辉提出要全面学习碧桂园（HK.02007）的周转速度和规模能力，将战略重点转移至三四线城市。因此，旭辉2018年的新增土储中，三四线城市占比达52%，比重超过一二线城市。

但业界对此并不看好。据克而瑞一份研报分析，旭辉在三四线城市的布局略晚，已经错失了前一轮三四线城市 去库存红利 ，随着 棚改 热度的衰退，以及部分三四线城市需求的透支，未来，三四线城市新增项目的价格可能不如预期，风险加大。

2019年3月14日举办的旭辉2018年业绩会上，旭辉董事长林中表示， 旭辉将把握好城市分化和市场轮动带来的投资机会，合理掌控投资节奏。未来对人口加速流入的二三线城市，作为主要布局的战场。旭辉要增加在二线、 强三线 城市的土地储备，并进一步增加项目权益比重（股权比例50%以上的项目）。

由此开始，旭辉明显走上转仓之路。5月13日，旭辉以35亿元斩获河北石家庄长安区地块；5月8日，旭辉首次进入江苏省句容市便获取6宗宅地共计21万平土储，耗资22.76亿，平均溢价率21.7%。据旭辉公布的数据显示，2019年前4月，旭辉新增项目24个，其中，22个位于二线省会城市。

从其土地市场的储备来看，旭辉对于一线城市的退守态度似乎已经较为明确，而这也早有征兆。2018年6月，旭辉将北京孙河区一优质地块转给首开（SH.600376）时，孔鹏便向蓝鲸房产透露说，该项目转让给首开之后，首开旗下也将向旭辉转让其他二线城市的一地块作为交换。 双方拿到彼此都更有信心开发的地块，属于双赢。 孔鹏如是说道。

上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产分析表示，短期内一线城市机会有限，2019年房企的主要突破点在二三线市场，因此旭辉的调整并无不妥。

蓝鲸房产注意到，孔鹏离职后，原旭辉集团投资中心副总经理董毅调任北京，负责北京、环京及内蒙古的投资、开发工作。董毅曾一度想为北京扩充土储，为此还亲自参与了北京朝阳区一宗宅地的土拍，但最终未能如愿，只能退而选择与首开、金地（SH.600383）合作操盘。

因此，在北京土地市场，旭辉虽频有参与，但举牌较为谨慎，始终未有所收获。而在上海，旭辉拿下的两宗地块均为商业属性，且面积较小。

对于战略布局的调整，旭辉方面向蓝鲸房产回应称，随着一线城市逐步从增量市场转向存量市场，旭辉也将顺势而为，紧随市场脚步进行布局调整和转型。未来，旭辉一线城市将增加持有型物业占比，提升租金收入。北京市场也不例外，将采取存量、增量双向发展。

如今，与早年间重仓北京、上海布局的策略相比，旭辉 减一线 的战略似乎已成定局。据其2018年年报数据显示，旭辉一线城市销售占比由2016年的35.7%降低至13%。

此外，集团还收缩了北京区域的管理范围，将太原公司收归总部管辖，这在一定程度上也折射出集团对太原等二线城市的看重。

2019年4月24日，旭辉联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产，以48.5亿元摘得太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10宗地块。其中，旭辉操盘地块占地35.5万平方米，建筑面积约130.9万平方米。至此，拉锯一年半的 太原历史上最大城改项目 终于尘埃落定。

对此，旭辉方面向蓝鲸房产指出，林中董事长曾提到，旭辉要放缓新城市的扩张，重点深耕战略城市，提高在战略性城市的市场竞争力和市场份额。

不过，考虑到二线城市的新一轮楼市调控还在持续收紧，这与其在一线城市所处的环境十分相近。旭辉能否在严控的市场之下找到新的突破口，尚需要时间检验。

权益占比大幅提升，转做 均好生 能否保证规模增速？

除了积极下沉二三线城市战略之外，旭辉另一个比较明显的变化便是拿地权益的大幅度提升。

2012-2017年的6年里，旭辉依靠着合作拿地的方式，快速的做大规模，将销售额从50亿提高到了千亿。但也正因如此，旭辉一度被质疑业绩 水分 太多。克而瑞数据显示，2014-2018年旭辉总土储权益占比由82.6%降低至50.2%。

在此期间，旭辉由于销售额权益占比过低，也影响了其净利润的表现。据雪球数据显示，2014-2018年，旭辉销售额从212亿跃升至1520亿，实现了6倍的涨幅；而同期净利润却仅从18.61亿增至54亿，增幅不足2倍。

进入2019年，旭辉显然在谋求有质量的业绩增长上有了更多动作。据旭辉集团的一份数据显示，2019年前4个月，旭辉新增土储面积的权益占比为71.15%；以拿地金额计算，土地货值的权益占比则为81.55%，相较于2018年度54%的拿地金额权益比有了明显提高。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出，房企的土储权益占比和规模化发展存在着一定的反比关系，在同等投入的情况下，权益占比越低，规模化的效率越高，旭辉的权益占比一直低于平均水平，在规模化到一定程度时，尽快优化权益占比水平，有利于企业自身更高质量发展。

不过也有不愿具名的专家对此提出了反对看法，认为此时并非房企提升权益占比的最好时机。 房企转舵二线是一个趋势，融创（HK.01918）、新城（SH.601155）等房企均加大了在二线及强三线的拿地规模。不过，伴随着房企向这些区域汇集，高额的地价会一定程度上降低企业的利润。 该专家如是分析说。

同策集团首席分析师张宏伟就表示： 从销售角度来看，房企今年的财报数据会比较难看，但不拿地房企又有踏空市场周期的风险，为了平衡这一风险，房企不得不陷入有亏本风险仍要拿地的怪圈。

对此，旭辉方面向蓝鲸房产回应称，权益占比的高低是旭辉的策略性选择。在土地市场热的时候，集团会分散风险，减少权益占比；在市场冷的时候，则会择机提升权益占比。其表示： 旭辉非常注重土地储备布局的 组合拳 。通过不同类型土地储备配比的优化，来实现资金周转效率与利润率的平衡。

但从市场环境来看，来自政策层面的风险，或是其较难实现平衡发展的一个难题。2019年4月下旬以来，二线城市西安、苏州、合肥等纷纷迎来调控加码，这为房企二线城市布局敲响警钟。

对此，上述专家向蓝鲸房产指出，此前旭辉权益占比较低，一定程度上其实也摊薄了风险。如今，随着旭辉权益占比不断扩大，旭辉所面临的风险也将增加。

不难看出，旭辉经历过这一轮土储大换仓之后，谋求有质量的扩张已成为其2019年 主旋律 ，但在向业绩、利润、债务 均好生 发展过程中，如何准确把握市场节奏，是最为关键的问题。