新华联：转型路漫漫，短期偿债压力增大丨年报拆解㉘

进军文旅产业的房企似乎从来不缺乏故事性 万达断臂求生 卖卖卖 ，中弘开启A股 市场化 退市先河...新华联（000620.SZ）也概莫能外。

早在2012年，新华联就确立了 由房地产向文化旅游转型 的发展战略，2016年宣布正式更名 新华联不动产 为 新华联文旅 。但直到2018年，新华联的文旅转型才真正开始落地。当年8月，其斥巨资打造的长沙铜官窑文化旅游度假区项目正式开门迎客，这被业界视为 新新华联 诞生的起点。

那么，转型落地后的首份成绩单成色究竟如何？

新华联2018年年报显示，公司营业收入为140.01亿元，同比增长88.16%；利润总额为18.97亿元，同比增长62.22%；归属上市公司股东净利润11.86亿元，同比增长40%。这一串亮眼的数字背后，转型看似步入正轨，但隐患也在滋生。

短期债务压力山大

众所周知，文旅项目前期投资大，回报周期长，属于重资产项目，极其考验当事企业的融资能力和资金运转能力。

2018年年报显示，2018年年末的货币资金为55.61亿元，相较于2017年同期的88.46亿元，下降59%。货币资金如此大幅下滑，新华联方面的解释是， 主要系本期开发建设支出增加以及归还借款所致 。

归还借款的同时，新华联的短期债务压力已经迫在眉睫。2018年年报显示，新华联一年内到期的非流动负债为70.74亿元，同比增长43%。

而现金流方面，新华联2018年投资及筹资活动产生的现金流持续为负，分别达-30.92亿元、- 46.16亿元，同比增加1191.14%、390.85%。

此外，期末现金及现金等价物余额到2018年年底为20.74亿元，相较于2017年的59.42亿元，骤降65%。

更值得注意的是，20.74亿元的期末现金及现金等价物余额，仅为一年内到期的非流动负债70.74亿元的29%，完全不能覆盖新华联的短期负债，短期偿债压力可想而知。

高度依赖地产业务

自着手布局业务转型以来，7年过去了，新华联依旧对地产开发业务严重依赖。

按业务类型分，新华联主要经营商品房销售，建筑、装修业，其他业务共三类，其中商品房销售贡献的营收占比81.10%，是绝对主力贡献。

而在毛利率方面，2018年年报仅列举 占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况 ，数据显示，当期商品房销售毛利率为38.06%，其他业务利润应该在10%以下。

此外，值得一提的是，新华联的销售、管理、财务三费均有所增加，其中销售费用同比增长93.47%，这无疑会吞噬项目所赚的毛利润。

为更好的反哺文旅产业，新华联方面表示，2019年公司将通过城市结构调整、加强重点城市布局等措施进一步提升房地产板块竞争力，继续深耕长三角、大湾区、海南、京津冀等热点区域的房地产项目，加快新项目和新产品的入市节奏，为转型提供支撑。

另外，关于文旅项目本身，新华联董事长苏波曾在2016年公开表示，通过坚持 销售+自持 的运营模式，新华联将从可售物业收益、古镇经营收益、自持物业经营收益、其他边际收益获利，保证项目稳定的现金流和实现盈利。

2019年被新华联确立为 文旅运营年 ，随着转型的持续推进，财务状况堪忧的新华联能否改变发展颓势？ 销售+自持 运营模式的效果究竟如何？仍待时间检验。