又一城放宽租房“隔断间” 这一信号有何预意？

对租赁运营企业来说，隔断行为此前已广泛存在，N+1实在不算一种创新，而借助政策放宽的信号，升级经营模式才是企业应该探索的方向。

5月1日，苏州正式施行于年初批准通过的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》（以下简称 条例 ）。该条例规定，使用面积超12平方米的起居室（厅）可以隔为一间居室单独出租。

这意味着 N+1 模式在苏州市正式获得合法地位。

实际上，在2014年，N+1租房模式就多被公开提及，简单来说，N+1就是将租赁房屋中面积较大的客厅、起居室改造为一间房单独出租。 N 可理解为出租房屋房产证上登记的房间数， 1 就是由客厅改造后多出的那一间房。

N+1模式可缓解租金压力，另一方面又会加重安全隐患，而且目前住建部门尚未有统一的标准和规定出台，因此各地对其规范不尽相同，但越来越多城市正呈开放姿态，或也为相关租赁代理企业及自持物业开发商带来积极信号。

N+1从群租房中分离

根据条例最新规定，由使用面积在12平方米以上的、设有外墙窗户的起居室改造成的隔断间为合规房间，这一定义将其从肆意隔断、空间紧张、租户众多的违规群租房中分离出来。

此外，条例还通过一系列限制对合法隔断间的形态进行了界定：

起居室（厅）允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援；

厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住；

出租的每间居室人均使用面积不得低于4平方米。

通过以上限制，很大程度降低了合租带来的安全隐患，并提升了租客居住质量，对出租、承租双方都具有明显利好。多座城市也已在苏州之前将N+1模式合法化，如上海、南京、杭州、成都、武汉等，最近，广州也已推出《广州市房屋租赁管理规定(草案)》，就推进N+1合法化听取意见。

某合租房源内的隔断

对于合租房内的租客，客厅属于公共空间，实际利用率很低，如果空置，每一租户都要为此分摊成本，而将其改造出租则能利用起闲置资源，降低租客生活成本。易居研究院智库中心研究总监严跃进即表示，N+1模式本身是和高租金的租赁矛盾挂钩的，推进下去能确保住房的租赁空间得到最大利用。

对于租赁代理企业，从房主手中收来的N居室变N+1居室，多出的一间房则可增加企业的盈利能力。根据国安证券于去年1月发布一项针对武汉允许客厅改造后出租的研究报告，租赁运营企业将客厅打隔断出租的做法相当普遍，多出来的房间租金早已成为企业盈利的重要来源。

此外，对于当前已推行城市的租房市场整体来说，N+1也一定程度上起着缓解住房压力、稳定租金的作用。

严跃进指出，为N+1亮绿灯的地区基本上是一些租赁市场相对发达、租金上涨过快、租赁房源相对不足的城市，这多少也是为了防范租金上涨所带来的各类问题。兴业证券近期一项针对一二线城市租金情况作出的研究报告显示，在25座被调查城市中，仅7座城市4月份租金同比上涨，苏州是其中之一。

N+1模式尚存挑战

不过N+1对地区租金的稳定作用也只是在有限程度内。

前述兴业证券的报告显示，今年上海市4月份租金相较去年也出现9%的上涨，而其在2015年1月就已实施N+1合法化。不过这一规定在今年2月试行期满后还未再行延长。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖认为，N+1模式能在一定程度上降低租房难度，平衡租赁需求，对于平抑租金有积极作用，但租金实质性的降低还需要防止承租人或中介涨租，供需本质上的矛盾还需从租房用地的增量上解决。

除稳定租金作用有限外，N+1的放开却容易触发租赁代理企业大打隔断的 冲动 。此前在还未放宽的情况下出租隔断间已经广泛存在，如今乘着政策红利的东风，企业在盈利空间的诱惑下很有可能从N+1打出N+2、N+3式的隔断。

而从监管层面看，租赁住房属于受保护的私人领域，同时数量庞大、分布分散，监管部门长期跟踪、入室检查的成本较高、难度较大，很难保证每一栋打着N+1旗号的房屋都能合规。严跃进也表示这种模式会有可能演变成一种变相的群租。

这种情况下N+1又会面临来自社会的压力。搭建隔断无疑将改变建筑整体的荷载和承重，而一套住房接纳更多租户，又将加重水电、电梯等公共资源和设施的使用强度，这对相邻业主而言是居住权益的损失。

因此，N+1模式能否长期、顺利推行，还有待后续检验。

此外不同城市之间具体条件的差异也影响着这一模式的广泛推进。以北京为例，从租赁房源供应、租金水平来看确实需要N+1模式加以缓解，但因自身特殊地位，其还承担着非首都职能的疏散任务，未来在此租房的人群也将朝中高端方向发展，隔除客厅的租赁房型明显违背这一进程。因此北京市对隔断间的规定一直较为严紧。

N+1或激发企业创新模式

虽然在合规、监管上面临层层挑战，但对租赁运营企业来说，隔断行为此前已广泛存在，N+1实在不算一种创新，而借助政策放宽的信号，升级经营模式才是企业应该探索的方向。

全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，现阶段实际情况决定了很大一部分人群无力承担高质量的居住条件，设施简单但租金更低的房型实际对年轻人、外来务工人员更实用。很多城市开放N+1也是基于这一现实情况的考虑，因此自持物业开发商在开发建设、设计户型时未必都要以满足家庭需求为标准，也可充分考虑租房群体的需求，在保证安全、有尊严的前提下，适当降低标准，从供应端打造更多简便的居住空间。

顾云昌提到有企业曾将利用率低或闲置的厂房等建筑收回改造，打造成集中式公寓，单间面积很小，但每户都配有水池等基本生活设施，且一般所处地理位置较方便，能够缓解租户通勤压力，这可作为N+1模式后的创新范本，既能避免传统社区内相邻业主的权益受损，同时也更利于监管，从而保证租客的居住安全与质量。

而对于运营广大分散房源的租赁代理企业，杨雅靖认为可以把握政策推出规范、安全、标准化的少户型隔断产品，避免N+1沦为群租。

超出N+1规定标准的过度改造是不可触碰的红线，在此基础上，代理企业可以在合同中对居住质量作出承诺，如约定采光通风条件、居住人数上限、人均居住面积下限等，为租客提供保障，尽管这样一来租金回报相对N+2、N+3要低，但长远来看却是吸引客群的重要优势。

严跃进也建议企业在改造时可加大报备和备案，否则后续此类住房往往会成为重新整改的物业，反而是比较折腾的。