房企拿地热潮 背后风险暗存

4月以来，部分二线城市土地市场热度持续不退，几个热点二线城市的土拍市场，引发众多房企参与角逐。城市土地供应增加、企业积极参与竞价，共同促成了一波拿地热潮。

这波拿地热潮中，高溢价率、高楼面价、高自持比例的 三高 地块频现。企业一拥而上 三高 拿地的背后，风险暗存。

合肥、南京、苏州土拍引瞩目

据中原地产统计数据显示，4月22至28日期间，以热点二线为主的大中城市卖地金额超千亿元，其中武汉成交超过311亿元，合肥卖地213亿元、苏州卖地146亿元，杭州卖地87亿元。由于出让地块数量多、参与土拍企业竞价激烈、成交地块溢价率高，4月末，苏州、合肥、南京的几场土拍吸引了众多关注。

4月24日，苏州出让5宗涉宅地块，其中4宗宅地以超30%溢价率成交。当日土拍吸金135.7亿元，诞生了两宗区域地王。新城和招商联合体以总价32.58亿元、楼面价20909元/平方米、溢价率30.68%竞得太湖新城板块地王；碧桂园以总价26.27亿元、楼面价21933元/平方米、溢价率56.7%竞得尹山湖板块地王。

根据中指数据，4月苏州市以193亿元土地出让金居于4月全国土地出让金top20第三名，同比增长1089%。

4月25-26日，两场合肥土地拍卖中，集中推出了26宗地块，除一宗地块流拍外，25宗地块顺利成交，成交总价约210.77亿元。两日内，合肥成交的25宗地块中，溢价率普遍在50%以上，其中有7宗土地溢价率超100%，占比近3成。

新安大数据研究院统计数据显示，2018年前四月，合肥共成交土地40宗，总成交面积3946亩，同比增长51.95%；共揽金371亿元，同比增长111.65%；成交均价达940万/亩，同比增长24.75%。其中，仅4月单月，合肥出让土地26宗，数量远超一季度总和。

4月30日的南京土拍中，共计8宗地块成功出让，其中6宗涉宅地块在限时竞价中全部达到最高限价。此次土拍中，产生了三个区域地王，分别是荣盛以31980元/㎡的楼面价拿下的江心洲地王、德信以11558元/㎡楼面价拿下的谷里地王、正荣以8478元/㎡楼面价拿下的龙潭地王。

除了刷新地区楼面价外，本次土拍中所产生的三个地王均包含大体量的自持面积。其中，德信拿下的谷里G11地块，成交总价4.2亿元，溢价率约42%，需自持10000㎡商品住房面积；荣盛置业拿下的江心洲G08地块，成交总价15.6亿元，需自持13000㎡商品住房面积；正荣拿下的龙潭G09地块，成交总价14.4亿元，需自持7800㎡商品住房面积。

4月房企上演疯狂揽地战

在融资相对宽松，部分城市土地成本相对较低，多个城市迎来落户放宽等利好政策的大背景下，房企扎堆涌入土地市场。

南京、合肥三场土拍中，荣盛、正荣各自斥资超40亿元揽下多宗地块，不可谓不大手笔，但两家企业只是4月房企斥巨资拿地的缩影。中原地产研究中心数据显示，仅4月单月，18家企业拿地超过50亿元，融创、碧桂园、新城控股、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿元。

今年以来，土拍市场上最令人瞩目的房企非融创莫属，4月23日武汉土拍中，融创单日斥资152亿元拿下四宗地块，重仓布局武汉。中指院发布的全国房地产企业拿地排行榜显示，2019年前四月，融创拿地金额共计626亿元，远超第二名万科。中原地产研究中心数据显示，4月单月融创拿地20宗，其总价已达285亿元。

企业拿地金额排名（数据中指研究院）

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，1-4月拿地金额位居前四名的房企，背后都显示了其拿地的逻辑， 融创4月拿地金额的激增，主要来源于其在武汉的集中拿地动作，集中时间在核心优势城市布局，会很快推高拿地金额。融创的拿地策略为聚焦最优质的、市场潜力最大的核心城市，比如武汉。数据显示，万科的拿地金额每月都处于前列，同时万科在拿地时合理分布不同类型城市，属于作为头部企业保持领先地位的情况下采取稳健拿地策略的情况；新城去年全年增速较高，为了维持这样的增速，在土地储备上必然会加大布局，目前新城基本上聚焦于核心一二线城市包括强三线城市拿地；碧桂园处于第四名，是因其前期土地储备量已经很大，现在企业其实还是在消化内部的库存，同时目前大量三四线城市在进行调整。所以碧桂园在拿地上虽仍保持比较领先的地位，但是在策略上仍然偏向稳健。

张宏伟认为，4月以来，不同体量的企业拿地节奏存在差异， 为了保证自身行业地位、市场份额，龙头房企仍在积极拿地。中小房企的拿地行为有所分化，已上市、有明显扩张意愿的中小房企拿地仍比较激进，但部分经营策略较为保守、未上市无法从资本市场得到太大支持的中小企业，拿地行为较为谨慎，甚至有个别企业今年以来没有拿地行为。

同时，张宏伟表示，四月份个别城市确实存在土拍过热的情况，高地价带来的高成本会影响房企利润，在多个因素影响下，五月土拍市场或将回归理性。

三高 拿地 暗藏风险

土拍热潮下，房企盲目以高溢价率、高楼面价拿地的隐患再度出现。从城市角度来讲，由于过量供应，部分二线城市积压土地库存过多，去化周期过长;部分二线城市地价已经过高，房企一窝蜂涌入可能导致地价进一步抬升，触发城市对房价进行调控。而以上两方面隐患，都可能导致高价地积压在企业手中，拖慢企业资金回流速度，拉低企业利润率。

在土地市场、楼市均呈现回暖态势的同时，4月19日，据新华社报道，近期住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。调研中，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。中原地产研究中心统计显示，4月以来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%。发布调控政策的城市中，包括多个热点二线城市。同时，广州、海南等多地发布的政策中提到，规范房企自持商品房 以租代售 行为，这也为此波疯狂拿地的企业提出了警示。

2016年，北京首次出现竞拍自持比例的地块。自此，为防止房价上涨幅度过大，多地开始在宅地拍卖中使用 限价 机制，在满足最高限价后，让参拍企业 竞自持 ，竞争自持商品房面积，自持商品房只供租赁。但自持商品房进入市场后，乱象丛生，个别项目开始对消费者采取延长房屋租期及索取巨额押金的形式，名为租赁，实为销售。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，设置限价是为了管控土地价格，通过企业自持发展租赁市场，也符合当前政策导向。 在企业拿地的意愿很强时，自持面积会成为重要的比拼内容，企业也愿意通过增加自持比例获取土地。但自持比例占比过重，会为企业带来潜在较大的资金沉淀压力，影响企业现金流，如果企业在拿地时不能很好地把控，以此种方式拿地越多，负担会越重。

同时，严跃进表示，政策所打击的以租代售，在具体操作上应叫做明租实售，从企业实际情况来看，企业很多时候会先以拿地为主，在后期诱导消费者以长期租赁的形式行卖房之实，这种情况是违法的。地方出台政策是为了打压这种违规做法，更深层是为了防范开发商乱开发、乱销售的行为。

对于此波拿地热潮，克而瑞在《22个重点城市土地市场地价、库存风险解析》中表示，本轮土地市场 窗口期 非常短，主要为2018年四季度和2019年1-2月，整体市场仍未走出实质性上涨行情。越来越多的房企开始跟风拿地，其中不乏高溢价、高价地，尤其是二线城市，土地竞争格外激烈。而目前最佳的拿地时期已经过去，当前市场不确定性较大，对于企业而言，无论是战略调整还是规模需要，二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎，盲目追高并不可取。

综合地价、库存、需求三方面考量，克尔瑞认为有四类城市值得关注：如郑州、重庆、宁波、济南等库存高、去化慢、地价涨幅大的城市，未来投资拿地需要更加谨慎和理性；如南宁、西安、济南等土地库存并无较大风险，但地价涨幅较大的城市，当前并不是拿地的最佳时期；如南京、合肥、苏州等土地库存少、价格涨幅低甚至下降的城市，可以适当进驻；部分地价回调，但库存高企的三四线城市，典型的如湖州、嘉兴等，更需要谨慎对待。

文/丁爽（责编：高雅）