大悦城2018财报背后：业绩承压、版图扩张和中粮改名

对于经历了春风里新产品线、大悦城重组、中粮更名等事件的大悦城来说，2018年可谓是难忘的一年。可从年报来看，大悦城是否有望成为并购赢家，还未可知。

中粮地产的故事暂告一段落，大悦城控股的 快跑 之旅或才开始。

3月19日，大悦城地产有限公司（HK00207）发布2018年全年业绩公告，2018年营业收入约为人民币81.29亿元，较2017年116.58亿元下降30.3%。在投资物业方面，2018年大悦城租金收入达到36.33亿元，占收入总额约44.7%，对比上年数据，同比增长5.8%，零售项目租金收入全线上涨。

从业绩表现来看，经历今年规模最大并购案例的大悦城交出了一份还算不错的成绩单。2018年对于大悦城而言，可谓是难忘的一年，经历了中粮更名、大悦城重组、春风里产品线发布等事件。

在母公司的助力下，相对其他内房股，其优势突出。可大悦城是否有望成为并购赢家，还未可知。

2018年业绩：净利润和负债率双涨

大悦城地产年报显示，2018年的净利润约为人民币31.13亿元，同比增长约20.9%。其中，公司所有者应占溢利约为人民币21.03亿元，同比增长约82.4%。公司拥有人本年应占核心净利润为人民币15.67亿元，同比增长约86.8%。

全年营收中，物业销售收入及土地开发收入35.76亿元，占收入总额约44%。在投资物业方面，集团投资物业租金及相关物业管理收入约为人民币36.33亿元，占收入总额约44.7%，较上年同期增长5.8%。

其中大悦城购物中心租金收入录得人民币26.03亿元，同比增长约11.4%，主要为杭州大悦城2018年八月盛装开业，录得租金收入0.432亿元，同时朝阳大悦城、西单大悦城、成都大悦城和经过改造后的中粮广场等运营情况持续良好，经营业绩较上年同期获得较大提升。

值得注意的是，在收入结构上，2018年的大悦城地产物业租赁业务与物业开发业务占比持平。

另一方面则是酒店业务在营收比重中的持续下降。尽管年报解释了主要为公司对酒店业务板块战略调整，西单大悦城酒店进行经营改造。但出售了旗下长安街W酒店后，可以看出大悦城正在减少对于酒店这一重资产业务的持有。

此外，2018年，净负债占总权益的比率约为45.3%，较2017年的28.2%上升17.1个百分点。流动比率约为1.08倍，较2017年的1.59倍下降。

版图扩张下的业绩压力

为推进并购事宜，并购方案中加入了大悦城未来三年的业绩承诺。

大悦城地产控股股东明毅公司承诺在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕，则承诺期间调整为2019年至2021年，承诺累计净利润为18.94亿元。

有业内人士认为，大悦城地产的快速扩张不仅来自于发展的动力，还有来自于资产重组背后的压力，但大悦城地产一直以来实行的总部 项目二级管理模式显然已不适应这一快速发展需求。

根据大悦城官方披露的数据，物业发展全面提速、轻重并举，实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业，开业运营项目增至12个。未来，将继续加快大悦城轻资产发展速度，巩固品牌影响力。

为此，大悦城地产在全国划分为华北、华东、山东、华中、华南、西南、西北、东北八个大区。在华北大区的北京，未来新开项目有大兴和丰台两家大悦春风里项目，还有京西一家大悦城。

而更加引人注目的则是正在筹备中的4座大悦春风里项目。分别是苏州大悦春风里（预计2021年开业）、大兴大悦春风里、青岛大悦春风里（预计2022年开业）和丰台大悦春风里。

有业内人士认为，与中粮地产重组后，大悦城的速度将会进一步加快。中粮地产的资源优势将和大悦城地产在拿地和渠道上实现互补，大悦城得以拓宽购地渠道、低成本购地。

住宅发展受限 中粮更名大悦城被看好

昨晚，中粮地产变更公司名称及证券简称等一系列议案获得股东会高票通过，简称正式变更为 大悦城控股 ，股票代码 000031 保持不变。 中粮地产 和 大悦城地产 同为上市公司，为什么重组后要使用 大悦城控股 这个名字呢？

舒昕资本冯亮表示，中粮地产收购大悦城属于资本市场上A股和H股之间的整合。整合完成后，手持 住宅+商业 双刃剑的中粮，为了在资本市场更好地讲故事、增强核心竞争力，无疑会选择在品牌和业务上更有优势的大悦城。

厚土机构董事长林少洲的看法也一致，他认为，中粮地产在住宅方面表现一般，受制于大城市住宅政策调控与房市遇冷；而大悦城在商业地产板块的表现非常突出，持有型资产获得现金回流的同时，还能获得稳定收益和增值，重组之后的动作应该是突出重点、寻求突破。

事实上，市场上多家机构也表示看好。

3月12日晚间，中诚信国际、中证鹏元分别发布公告上调中粮地产的主体信用评级至AAA。他们认为，本次重大资产重组完成后，中粮地产和大悦城地产将形成住宅、商业板块的优势互补，发挥资源整合的协同效应，中粮地产将成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的房地产专业化平台。

上演重组大戏后的大悦城控股能否启动 快跑 模式，奇点君将持续关注。