正荣地产净负债率高伸手频要钱 上市14个月融资167亿

近日，正荣地产（06158.HK）披露2018年业绩预喜公告，公司预计2018年股东应占溢利与2018年中报所示的股东应占溢利相比，增长不少于40%。

正荣地产在公告中披露，溢利增长的原因为该集团已交付建筑面积的增加、平均售价大幅上涨以及该等物业毛利的大幅增加。

近年来，正荣地产规模不断扩张，但公司负债水平也是不断上涨。截至2018年6月30日，正荣地产总负债1069.86亿元，比2017年末增长13.6%。

在2018年1月16日挂牌港交所之后，正荣地产先后进行了6次优先票据发行，融资合计11.8亿美元（约合人民币79.16亿元），另外发行2次资产支持债券（ABS），融资合计35.05亿元人民币，公司的子公司还发行债券融资20亿元人民币。

加上正荣地产上市时融资38.44亿港元（约合人民币32.85亿元），截至2019年3月3日，公司在资本市场总计融资约167.06亿元人民币。

上述融资，正荣地产均用来偿还集团的债务和拨付现有债项，通过一系列动作，公司净债务与权益比率从2017年底的183.2%改善至2018年年中的171.8%。

不过，这与正荣地产财务总监谈铭恒 目标是把净负债比率控制在100%以内 的表述相去甚远。2018年11月15日，正荣地产宣布执行董事兼副总裁陈伟健接任谈铭恒的公司财务总监职务。

中国经济网记者就公司业绩等问题联系正荣地产相关人员，但截至发稿时没有得到回复。

正荣地产规模大扩张 负债水涨船高超千亿

2018年1月16日，正荣地产在香港联交所正式挂牌上市，每股发售价为3.99港元，国际发售股份9亿股，占全球发售下初步可供认购的发售股份总数90%（超额配股权获行使之前），最终获得的全球发售所得款项净额约为38.43亿港元（约合人民币32.85亿元）。

另外，国际发售中超额分配1.5亿股股份，合计21.93亿股国际发售股份已获认购，相当于根据国际发售初步可供认购总数9亿股国际发售股份约2.44倍，建银国际担任独家保荐人。

克而瑞数据显示，2014年至2017年，正荣分别实现合约销售额169亿元、306亿元、490亿元和910亿元。但是在公司规模迅速扩张的同时，负债也水涨船高。

根据正荣地产IPO公告显示，公司流动负债由2014年的252.15亿元增加至2017年中的601.39亿元，未偿还银行贷款及其他借贷总额从2014年的301.81亿元，增加至2017年中的364.14亿元。

正荣地产称上市后，公司在资本市场的融资管道正逐步打开。2018年9月10日，正荣地产披露公司中期业绩，2018年前六个月集团合同销售金额达人民币581亿元，同比增长170.3%，营业额同比增长52.3%至人民币亿元。

2018年上半年，正荣地产的毛利为人民币27亿元，公司拥有人应占的期内溢利同比增长171.9%至人民币8亿元。

值得关注的是，截至2018年6月30日，正荣地产总负债1069.86亿元，比2017年末增长13.6%。

2018年上半年公司净债务与权益比率从2017年底的183.2%改善至171.8%，借款成本方面，正荣地产在银行及其他借款的加权平均实际利率为7.4%，比2017年底的7.3%增加0.1个百分点，正荣地产称主要是由于境外融资成本增加。

在融资成本这一项中，证券化安排项下银行贷款及其他借款、公司债券、优先票据以及收据的利息从2017年中的14.63亿元，增加至2018年中的17.21亿元，合约负债重大融资部分产生的利息为5.54亿元，资本化利息从12.11亿元增加至20.84亿元。

在中期业绩会上，正荣地产财务总监谈铭恒表示，未来会继续调整负债结构，用长期的负债置换短期的负债，公司目标是把净负债比率控制在100%以内。

不过还没有完成这一长远目标，谈铭恒就辞去了正荣地产财务总监一职。2018年11月15日，正荣地产宣布执行董事兼副总裁陈伟健接任谈铭恒的公司财务总监职务。

资料显示，陈伟健在2015年3月至2018年8月担任新城发展控股有限公司的执行董事、副总裁兼授权代表，主要负责监督财务管理及资本市场相关事宜。此前陈伟健还曾在时代中国控股有限公司、金轮天地控股有限公司担任过财务总监、公司秘书兼授权代表。

上市后募资达134亿元 票据、ABS、债券轮番上阵

正荣地产在上市后，共进行8次融资和1次子公司债券融资，其中优先票据融资合计11.8亿美元（约合人民币79.16亿元），资产支持债券（ABS）合计35.05亿元人民币，子公司债券融资20亿元人民币，共计134.21亿元人民币。

2018年4月10日，正荣地产公告，公司全资附属公司正荣地产控股股份有限公司决定根据上海证券交易所出具的无异议函，向在中国的合资格投资者发行购房尾款应收账款的资产支持证券（ABS），本金额为人民币24.21亿元，天风证券股份有限公司为该发行的管理人。

资产支持证券将分两个份额在上海证券交易所发行，第一即是资产支持证券优先级份额，发行金额为人民币23亿元，三年期，发行利率7.30%（ 优先级份额 ）；第二即是资产支持证券的次级份额，发行金额为人民币1.21亿元，三年期，无固定利率（ 次级份额 ）。正荣地产称，上述资产支持证券（ABS）所募得的款项将用作偿还集团的债务。

随后在2018年6月22日，正荣地产披露将发行2.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据。公司及附属公司担保人与建银国际、国泰君安国际、海通国际、瑞银、光银国际、德意志银行、渣打银行及摩根富国证券有限公司订立购买协议，内容有关票据发行。公司拟动用票据发行所得款项净额再次拨付现有债项。

2018年9月20日，正荣地产公告公司将发行于2021年到期、本金总额为2.8亿美元的12.5%优先票据。公司及附属公司担保人与德意志银行、BNPPARIBAS、光银国际、兴证国际、招银国际、Future Land Resources、海通国际、滙丰及UBS就票据发行订立购买协议。公司拟动用票据发行所得款项净额再次拨付现有债项。

仅仅8天之后，2018年9月28日，正荣地产的全资附属公司 江西省正荣房地产开发有限公司，发行2048年公司债券，本金总额为人民币20亿元，为期三年，首两年每年票面利率7.5%，所得款项拟用于为江西正荣房地产的现有债务进行再融资。

2018年10月25日，正荣地产又额外发行7000万美元2021到期年息12.5%的优先票据，将与公司2018年9月20日披露发行的2.8亿美元（2021年到期、年息12.5%）的优先票据合并及构成单一系列。

2018年11月29日，正荣地产发布公告，公司全资附属正荣地产控股股份有限公司决定根据上海证券交易所出具的无异议函向中国的合资格投资者发行购房尾款应收账款的资产支持证券（ABS），本金额为人民币10.84亿元，管理人为天风证券股份有限公司。

资产支持证券将分两个份额在上海证券交易所发行，第一种即是资产支持证券优先级份额，发行金额为人民币10.29亿元，两年期，发行利率7.2%。第二种即是资产支持证券的次级份额，发行金额为人民币5500万元，两年期，无固定利率。

2019年1月16日，正荣地产公告称，额外发行1.5亿美元2020年到期的优先票据，年利率10.5%。正荣地产及附属公司担保人与德意志银行、建银国际、招银国际、国泰君安国际、海通国际、渣打银行及汇丰就额外票据发行订立购买协议。上述机构已获委任为额外票据发行的联席全球协调人、联席牵头人及联席账簿管理人，同时也是本次票据的初始买家。

公告显示，此次票据将与2018年6月28日发行的2.5亿美元、2020年到期年利率10.5%的优先票据合并及构成单一系列。正荣地产计划以额外票据发行所得款项净额再融资其现有债务。

2019年2月12日，正荣地产发布公告称，拟发行2.3亿美元优先票据，年息9.80%，于2021年到期。该票据将于香港联交所上市发行。公告披露，相关协议方包括德意志银行、建银国际、光银国际、招银国际、国泰君安国际、海通国际、渣打银行及汇丰等多家银行或机构。正荣地产表示，该票据发行将用于支付现有债务。

2019年3月3日，正荣地产公告，公司及附属公司担保人与渣打银行、BNP PARIBAS、建银国际、光银国际、中信里昂证券、招银国际、德意志银行、国泰君安国际、海通国际及汇丰就发行2亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据订立购买协议。公司计划以票据发行所得款项净额再融资其现有债务。