借新还旧 备钱买地 11月房企密集发债500亿

11月，房企最多的新闻当数发债。虽然从年初到年尾一直“缺钱”，只是到了年底，在销售回款不及预期的环境下，钱不是一般的“紧”了。发债成为房企解决“钱荒“的最好通道。

11月，房企最多的新闻当数发债。虽然从年初到年尾一直 缺钱 ，只是到了年底，在销售回款不及预期的环境下，钱不是一般的 紧 了。发债成为房企解决 钱荒 的最好通道。

11月1-20日，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。合计数额已经超过500亿。 这是中原地产研究中心统计的数据，而且，为了应对11月集中兑付的旧债，及即将到来的井喷式土地供应，这一数字还将上涨。11月19日、20日两天内，8笔公司债获准及发行，金额超过200亿元。

大额发债计划频出，实际发行者少

随着房企销售逐渐放缓，房企明显感到来自销售的回款压力，对资金需求也更加紧迫。据中原地产研究中心统计数据显示，11月截至20日，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过500亿。

事实上，房企密集发债现象不仅是在11月。 前10月，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，已远超2017年全年3747.74亿元的规模。其中，三季度规模高达2073.62亿元，远高于去年同期的1409.03亿元。 Wind统计数据这样显示。

临近年底，房企的发债愿望高涨，但目前处于计划、核准阶段的发债数量较多。从11月19日的公告信息来看，计划发债的企业包括中国恒大、华夏控股、葛洲坝，其发债的规模都不小，其中中国恒大10亿美元优先票据即将发行，而华夏控股40亿元短期公司债券和葛洲坝28亿元住房租赁公司债券还处于受理和核准阶段。

在11月20日，花样年的29亿元公司债及首创股份的 20 亿元绿色公司债券也刚获得证监会核准。

从11月19、20日的企业公告来看，只有福晟集团的10亿元公司债券发行完成和龙光地产的24.9亿元公司债券正在发行。

虽然实际发行者少，但是房企大规模发债的热情并没有减弱。11月15日公告显示，龙湖总计105亿的公司债券和住房租赁专项债券还仅处于提交申请阶段。而在11月初，龙湖刚刚发行完20亿元的公司债。

同样在11月15日，中铁建地产两笔公司债融资计划在上海证券交易所一并受理。一笔为37亿元的私募型，另一笔则为23亿元的小公募型，合计60亿元。

压力大，不惜转向海外高利率融资

11月，房企成功发行的债券多为超短期融资券和美元债券。11月12日，建发股份和滨江集团分别发行了15亿元和9亿元的超短期融资券。11月9日，华远地产发行了2亿美元无抵押定息债券，11月8日，华夏幸福则发行了1亿美元无抵押定息债券。

据某房企相关负责人透露，年底国内发债越来越难了，但是美元债券相对宽松，不过利率也高。

中信证券的分析显示，从目前融资成本来看，海外融资的成本逐渐增加，风险逐渐加大，未来占比可能会下降。

虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，压力非常大，但房企在资金压力加大之下，需求量也非常大。中原地产首席分析师张大伟这样认为，2018年虽然房企销售有望刷新历史纪录，但销售业绩涨幅逐渐放缓，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求很迫切。 2018年四季度，房地产企业最重要的工作就是融资。

虽然融资成本处于高位，但大部分房企平稳，特别是龙头房企公司债的融资成本，基本在5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。 张大伟这样表示。

此外，张大伟认为，目前，中型房企仍在加速拿地，这也推动了房地产企业的融资需求。来自财政部的数据显示，2018年首十月的土地出让收入超4.7万亿 同比增长32.1%。

而在11月，热点城市土地供应加速井喷。11月7日，济南挂牌12宗土地。同一天，广州集中挂牌18宗地块。而在11月份，北京也将迎来年内土地出让高峰。

业内人士表示，在这个11月，房地产企业除了发债，就是拿地，拿地越多，需要的钱也越多，发债也越多。

11月集中兑付，发新债偿旧债

年底，很多发债的房企不仅仅是为了拿地，项目运营及偿还旧债也成为不少房企发债募集资金的主要用途。其中，美的置业将发行的10亿元公司债全部用于偿还公司有息债务，不用于购买土地。

在10月，万科拟发行10亿超短期融资券，用于补充流动资金，偿还到期债务；阳光城拟发行4亿元中期票据，用于普通商品房项目开发建设。华侨城拟发行25亿元中期票据，用于偿还到期债券。

可见， 偿旧债 已成为许多房企发新债的原因。

Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。

从11月份这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量最多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。

张大伟也认为，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到压力。在这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年，而且2019年依然将持续面临资金压力。