一线城市一季度楼市现明显分化

曾经坚不可摧的一线城市房地产市场，疫情后仅剩深圳市场一枝独秀。自疫情缓解以来，深圳市场走在了楼市复苏的最前列， 喝茶费 甚至 再现江湖 。

但这种火热恐难以持久。在业内专家看来，一线城市的房子与其他城市有所不同，兼具居住和投资属性。目前的分化主要由政策因素导致，但深圳不会放任市场的过度火热，必然会有管制措施，而北上广也将会慢慢复苏。

一枝独秀

随着疫情的缓解，深圳楼市快速复苏，成为聚光灯下的焦点，排队抢房已经成为了深圳楼市的一道风景线。

自3月起，蛇口的招商太子湾湾玺N3、T7、N5，深圳万科星城等项目开盘当天便被一扫而空。其中，湾玺T7栋的14套公寓，更是被爆出在8秒内售罄。

豪宅即开即罄的背后是深圳逐渐活跃的新房市场。然而，贝壳研究院数据显示，受疫情影响，在2020年一季度，一线城市新房成交套数同比下滑39.5%，新房成交面积同比下滑38.4%。其中，仅有深圳录得上涨，新房成交面积同比增长2%。

同期，上海和广州新房成交面积同比下降幅度均超过40%，北京新房成交面积同比下滑36%。

由于二手房市场具有自主买卖、市场定价的特性，因而能够最早感知市场变化。1月份以后，春节叠加疫情因素，导致二手房市场急剧下挫。贝壳研究院在报告中指出，1-2月重点18城（包括北上广深）链家二手房成交量同比下降55%。

3月市场成交快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%。在复苏的二手房市场，深圳市场同样一马当先。据深圳中原研究中心数据显示，3月深圳二手房成交套数为8008套，较去年同期的5033套增长59.11%。

综合贝壳研究院、中原研究发展部、诸葛找房、链家等数据来看，今年3月份，上海全市共成交二手房1.5万套，同比下降41%；北京二手房成交7493套，同比下降53%；广州二手房网签量为2469宗，不到去年同期成交量的一半。

新房、二手房成交量齐齐逆势走高的同时，深圳的房价同样坚挺，以71795元/平方米的均价位列一线城市之首。

中房协与禧泰数据公布的2020年3月全国城市住宅房价排行榜

在中房协与禧泰数据公布的2020年3月全国城市住宅房价排行榜上，北上广深的均价较2月份均出现下跌，但深圳跌幅最小。其中，上海下跌5.85%、广州下跌3.63%、北京下跌2.85%、深圳仅下跌1.21%。

何以领跑？

在一片冰封的市场中，深圳究竟为何能够在一线城市领跑？

多位业内专家将主因归结于政策。中原地产首席分析张大伟分析指出，从北京市场的走势看，因为全国最严格的房地产调控，导致楼市复苏低于其他同类型城市，相比深圳等城市差非常多。 深圳行情好，是因为去年放松了调控，豪宅税取消了。

北上广的政策非常坚挺，但深圳的人才政策、豪宅税取消政策都在持续发酵。 中原上海分析师卢文曦同样强调深圳的复苏主要系政策利好。 不过，深圳作为改革开放的前沿，政策可以宽松，其他地方并不具备这样的条件。

政策之外，人口流动的能量同样不可忽视。距离深圳尚不到150公里的广州，在一线城市中复苏最为缓慢。卢文曦颇为赞同广州像个 伪一线 的说法，他认为深圳对广州存在虹吸效应， 广州现在环境未必算好，年轻人更愿意去深圳。

这与深圳和广州的定位不无关系，深圳发展依靠金融+互联网的双轮驱动，华为、中兴通讯、腾讯等大型互联网公司均坐落于此，而广州则更多依靠对外贸易。值得注意的是，广州2019年GDP排在一线城市末尾。

其实，杭州对上海也存在一定的虹吸效应。 卢文曦说， 强二线城市政策弹性大，日子不比上海差，因而不免让人产生何必强留上海的意愿？

目前全国楼市只有深圳和杭州还不错。 张大伟如此表示。事实上，除深圳以外，杭州的复苏的确同样走在了前列。据杭州国立公证处网站、好找房数据显示，杭州3月份新房、二手房、土地市场均回暖明显。其中，新房市场63个楼盘的整体中签率为10.08%；二手房市场实现5周连涨；杭州土拍回归首秀上，萧山新塘宅地便以封顶价被摘取。

若从深圳自身原因来看，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，深圳楼市是成熟市场，流动性极好，持有深圳住宅在很大程度上有避险功能。 和北上广相比，深圳有良好的创新环境、强劲的产业基础、大湾区概念以及人口规模性流入等诸多优势，因而在一线城市中率先复苏也就不足为奇了。

此外，这与新房二手房价格严重倒挂也不无关系。 只要倒挂就是投机，买到就是赚到。 卢文曦说，购房者买进后在二手房市场抛出就能赚钱，但价格倒挂现象并不会持久。 新房价格压制一段时间后，二手房价格也会挺不住，接着也会跌下来，二者落差会慢慢磨平。

多层级将形成

在当下楼市中，一线城市的确呈现出了分化格局。但卢文曦认为，深圳的火热并不会持续太久，各地区政策层面的救市与管制将持续并进。

北京是属于政策最严厉的地区，政策也不会有大波动，只能是正常的市场波动为主。不过深圳也不会放纵市场的过分火热，管制手段必然要运用。

实际上，相关政策都已在缓缓推进。4月10日同一天，上海、广州同时发布了与楼市相关的政策。其中，上海支持房地产合理融资需求，鼓励金融机构对旧改的支持；广州公积金缴存人于肇庆购房可提取住房公积金。

此前，上海还曾发布数条利好房地产市场措施，包括加快经营性用地出让节奏、适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力、土地出让限制出现宽松等。而广州除核心城区及增城、从化两个不限购的区域外，其他郊区都已宣布了人才引进政策。

与上海、广州放宽条件的鼓励不同，深圳南山区住建局于4月9日晚间发布紧急通知。通知称，严禁恶意炒作哄抬房价，凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，严肃追究其法律责任。

这是继宝安区住建局发布通知 将坚决打击房地产开发企业和中介机构收取 喝茶费 、 更名费 等违法行为 后，监管层的再次出击。

截至目前，北京并未出现政策层面的明显松动。不过，张大伟认为，北京楼市应该针对刚需和真实改善需求，针对非普住宅标准等政策作出调整，否则北京楼市的库存量会明显影响房地产市场的健康发展。

克而瑞数据截图。

如今，市场已经逐渐起了一丝变化。据克而瑞数据显示，进入4月份以来，一线城市新房成交量开始出现明显转变。截至4月12日，北京、上海、广州成交面积均超过15万平方米。广州成交面积最高，为21.38万平方米，深圳成交面积最低，为14.06万平方米。

4月6日-4月12日，北京增速明显加快。这一周，北京环比增长202.29%；而深圳仅环比增长0.52%。

不过，卢文曦认为，一线城市之间的落差一时半会儿难以调和。 未来很有可能形成三个层级：深圳是一个级别，北京上海是一个级别，广州是一个级别。

柏文喜则解释道，楼市是受多项因素综合作用的，一线城市之间只要还有资源聚集、产业基础和创新环境、人口流入规模的落差，他们之间的楼市落差就不会磨平。

文/王亚静（责编：高雅）