财面儿·年报深解

刚刚过去的2019年业绩发布会上，花样年董事会主席兼执行董事潘军展望，花样年预计在未来两年迈入千亿房企水平。

这一场景似成相识。两年前，潘军同样在2017年业绩发布会上提出千亿目标，他表示，到2020年集团计划实现1000亿元销售额。

然而2年后，花样年等来的不是越来越近的销售目标，而是销售目标的大幅缩水。2020年1000亿元销售目标被改为450亿元，缩水过半。千亿目标的兑现时间再度推迟到两年后。

不过，2022年，花样年真能迈入千亿房企大关吗？在卖房越来越难的今天，花样年要想逆风翻盘并不容易。

销售增速未能如愿

千亿目标面前，花样年无法回避的一大问题是，销售额增速正在逐年放缓。

2017年，花样年合约销售额201.64亿元，同比增长65.2%。彼时，想要乘胜追击的花样年提出， 2018年达到300亿元销售额、2019年销售达500亿元、2020年实现销售突破1000亿元 的阶段目标。

按照这一原计划，2018年 2020年，花样年合约销售额需分别保持48.78%、66.67%、100%的增速。

不过，现实和计划走向相反。2018年，花样年合约销售额301.73亿元，同比增长49.6%，2019年合约销售额362.1亿元，仅同比增长20.01%。

实际上，2019年初，花样年就已经意识到这一计划行不通。谈及千亿目标，潘军改口称， 我们认为千亿的目标，还是要努力去达成的。但是速度不一定要那么着急，要稳步，按照经济的走势，金融政策、房地产政策来稳健发展。

他表示，目前内房股大部分企业都保持25%左右的增长目标，所以花样年的20%～30%是一个理性目标。

表面上，花样年销售额增速放缓，但营业收入和净利润仍然保持高速增长。2019年，花样年实现营业收入190.84亿元，同比增长36.19%；实现净利润8.74亿元，同比增长19.95%。

然而，花样年的盈利情况并不乐观。wind数据显示，2017年以后，花样年扣非净利润连续两年为负值。2018年扣非净利润-18.31亿元，2019年扣非净利润15.42亿元。

值得一提的是，扣非净利润是净利润减去非正常性、非持续性收益后的盈利部分，更能反应一家公司真实的成长能力状况。

此外，年报中的部分数据也在侧面诉说着花样年卖房的艰难。

2019年，由于处于预售阶段物业项目的广告宣传费的增加，花样年销售及分销费用4.7亿元，较上年增长6.9%；与此同时，销售及服务成本也从2018年的98.02亿元增至2019年的137.44亿元，同比增长40.22%。然而各项成本的上涨，没有带来预期的大幅增长，却还导致花样年毛利率较2018年略有下滑，降为28%。

决策失误错过红利期

千亿计划的遥遥无期，实际上和花样年的 押宝 失利关系密切。

请不要再叫我开发商，谁再叫我就跟谁急！ 2012年潘军的一句话为花样年定下基调，自此开始了为期五年（2012年 2016年）的业务转型，从重资产的房地产开发商向轻资产转型。

花样年的转型依据在于，其认为，国内已经进入存量房时代，正迎来社区市场的繁荣，花样年通过物业平台彩生活输出社区服务，抢占先机。

然而和花样年的预判截然相反的是，存量房时代并没有到来，棚改为房地产行业提供了巨大的蓝海市场。住建部披露，截止到2012年，我国有4200万套存量棚改区待改造。

腾讯新闻记录下的2012年楼市， 经历了从 冷 到 热 的巨大转变，全国主要城市的房地产成交从年初的 倒春寒 到年末收官 供销两旺 的局面，为楼市上演了一幕跌宕起伏的精彩大戏。

其中，不乏深圳新房开盘 通宵排队 购房、北京二手房加价70万元销售、新房一个月涨价千万元、南京、上海等地总价地王再现等火爆现象。

不过，这场热闹却和花样年 擦肩而过 。潘军表示，2012至2016年，花样年70%的精力都在彩生活、美易家、社区养老、金融、旅游方面，住宅开发量较少。

也正因如此，轻资产转型的五年，花样年销售额增速 停滞不前 。2012年 2016年，花样年分别实现销售额80亿元、101.7亿元、102.14亿元、112.7亿元、122.06亿元。

然而同样是这5年，旭辉集团的销售规模从2012年的106亿元增至2016年361.9亿元；融创从356亿元增至1012.3亿元；恒大从923亿元增至3731.5亿元，房企间的 规模大战 格外激烈。

2016年11月，花样年创始人在微博上承认公司的决策失误， 我们骨子里是没有做 轻资产 基因的。 2016年业绩发布会上，潘军宣布了花样年的第二次转型， 从2017年到2020年，花样年将依托社区服务，进行第二次转型，轻重并举，产融结合。

2017年，花样年的房地产开发业务重新发力，但此一时彼一时。2018年，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在论坛上表示，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35-40平米之间。错过红利发展期的花样年，这一次真的迎来了存量房时代。

重新发力 逆袭 路难

在如今 天时 地利 逐渐失灵的房地产市场，花样年要如何追赶才能弥补红利期错过的销售额？花样年在 人 这一因素上下足了 功夫 。

首先，是员工和薪酬待遇上的调整。年报显示，2019年花样年员工总人数从2018年的38007人减少至33431人，然而公司员工总成本却不减反增，从2018年的18.12亿元增至23.9亿元，侧面反映出企业变相提升了一定的薪酬待遇。

此外，2019年，花样年首次将人才策略提升到战略层面，对于人才调整换仓、变革转型。2019年中旬，花样年董事会大调整，柯卡生、张惠明、陈新禺同时获委任为花样年执行董事。

公开资料显示，柯卡生，是央行与银监会双料出身，有丰富的金融监管和长期从业经验，现负责花样年投资业务、融资业务、资本运作相关工作的协同推进。

张惠明，曾任职雅居乐董事局主席兼总裁助理、地产集团CFO，分管雅居乐地产集团财务、战略、投资、城市更新业务等。加入花样年后负责公司财务管理、资金管理、投资和运营管理。

陈新禹2019年5月加入花样年担任首席财务官一职，负责资本运作规划管理、上市公司投资者关系及信息披露管理等。此前，陈新禹在碧桂园、中海、中建一局均有任职等。

业绩发布会上，柯卡生表示， 这些人才多数来自行业排名前列的地产公司和专业机构，作为行业 老司机 ，很多人都有带领房企从几百亿到上千亿元销售规模的经验。

或许花样年对于 新鲜血液 寄予厚望，但人才引进后， 几百亿到上千亿元销售规模的经验 并没反应在2019年的销售业绩上。2019年花样年合约销售额362.1亿元，较2018年仅仅多出60.37亿元。

2020年开年，疫情给房地产市场泼了一盆 冷水 。其中，2月份的房地产市场几乎 停摆 ，国家统计局数据显示，70个大中城市中有19城新房 零成交 ，24个城市二手房 零成交 。这也导致了行业一季度销售额大幅下降。

对于花样年来说，压力同样巨大。数据显示，花样年一季度累计销售额44.95亿元，同比下降9.8%；相应已售建筑面积39.69万平方米，同比下降8.5%；平均售价为每平方米约11326元/平方米。以2020年450亿元的销售目标来看，一季度仅完成销售目标的10%。

此外，花样年还面临着不低的融资成本。亿翰智库数据显示，2019年上半年，30家典型房企的平均融资成本5.78%。虽然2019年花样年融资成本已经从2018年的15%降至10.875%，但相较于其他房企，仍旧处于高位。

比起千亿规模，2020年的450亿元明显更为紧迫。业绩发布会上，花样年执行董事兼首席运营官张惠明表示，目前现有货值超过550亿元，今年还会增加新的投资补货，力争达到450亿元销售目标。花样年的重点，是接下来五月底六月初。

剩下的9个月时间，花样年还有405.05亿元的销售额等待实现。疫情和存量时代的双重挑战下，花样年又将如何应对？